Sprzedaż w dół, ale ceny w górę

Sprzedaż apartamentów w 2019 r. i pierwszym kwartale tego utrzymywała się na stabilnym poziomie. W siedmiu aglomeracjach – Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach i Łodzi – sprzedano w ubiegłym roku ponad 1 tys. mieszkań premium. To o ponad 40 proc. więcej niż w 2018 r. – podaje High Level Sales & Marketing (Grupa Tacit).

Wartość całego rynku nieruchomości premium w Polsce to już ponad 1,8 mld zł. W 2017 r. było to 1,24 mld zł, w 2018 – 1,34 mld zł. Największy, warszawski rynek apartamentów jest wart 779 mln zł (w 2018 r. – 694 mln zł). Krakowski – 314 mln zł (225 mln zł w 2018 r.), trójmiejski – 234 mln zł (154 mln zł).

Ucieczka od ryzyka

W I kw. tego roku sprzedaż apartamentów była wyższa niż w analogicznym okresie ub.r. Wybuch pandemii nie pozostał jednak bez wpływu i na ten rynek. W stolicy w II kw. sprzedano mniej apartamentów niż przed rokiem (II kw. 2019 – 79, II kw. 2020 – 21), za to średnia cena wzrosła o 9 proc. – Zainteresowanie apartamentami nie maleje. Klienci obserwują rynek, badają ceny – mówi Karolina Kaim, prezes Tacit Investment, twórczyni HLSM. – Nie brakuje inwestorów, którzy chcą lokować kapitał w bezpiecznym miejscu. To czas na ucieczkę od ryzyka.

Historyczne dane, w tym z czasów kryzysu w 2008 r., wskazują, że segment premium pozostaje odporny na zawirowania na rynkach finansowych. – W krótkim czasie możemy się spodziewać zmniejszenia liczby transakcji i ewentualnie niewielkiej korekty cenowej – ocenia prezes Kaim. – W dłuższej perspektywie trend wzrostowy powróci. Na rynku apartamentów, w przeciwieństwie do segmentu mieszkań popularnych, nie ma też zwrotów lokali. Kupujący nie wycofują rezerwacji – dodaje.

Z raportu HLSM wynika, że próg wejścia, czyli minimalna cena mkw. nieruchomości premium, jest bardzo zróżnicowana. Najdrożej jest w stolicy. Próg wejścia to 26,4 tys. zł (wzrost 6 proc., 2018/2019), przy średniej cenie 32 tys. zł za mkw. W Trójmieście minimalna cena mkw. mieszkania premium to 18,5 tys. zł (wzrost o 6 proc. ), średnia cena – 19,2 tys. zł. We Wrocławiu próg wejścia to 14,5 tys. zł (bez zmian) przy średniej cenie 17,1 tys. zł za mkw., w Krakowie – 14,9 tys. zł (wzrost o 8 proc., średnia cena 16,5 tys. zł za mkw.), w Poznaniu – 11,7 tys. zł (wzrost o 6 proc., średnia 13 tys. zł za mkw.). Najniższy próg wejścia odnotowano w Łodzi – 7,5 tys. zł, ale roczny wzrost wyniósł 14 proc. Przeciętna cena to 8 tys. zł za mkw.

Barbara Bugaj, analityk SonarHome, podziela opinię, że luksusowe apartamenty są bardziej odporne na zawirowania makroekonomiczne niż mieszkania popularne. – Kupujący apartamenty mają często domy za miastem lub w innych częściach Polski czy świata. Apartament w stolicy jest miejscem, gdzie można się zatrzymać na czas spotkań biznesowych czy prowadzenia innych spraw zawodowych – mówi. Zauważa, że choć ten rynek nie jest w Polsce głęboko rozwinięty, to prestiżowe apartamenty kupują zagraniczne fundusze. Przykład – Catella, która kupiła lokale w warszawskiej wieży Złota 44.

Korekty i negocjacje

Na spowolnienie rynku z powodu pandemii zwraca uwagę Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Nieruchomości premium, integralna, choć marginalna, część mieszkaniówki podlega podobnym tendencjom co reszta rynku – mówi. – W kwietniu sprzedaż mieszkań praktycznie stanęła, a pierwsze symptomy odzyskiwania oddechu przez kupujących pojawiły się dopiero na przełomie maja i czerwca.

Zdaniem Jędrzyńskiego większość inwestorów raczej powstrzymuje się z decyzjami. – W czasie kryzysu najbardziej pożądanym aktywem jest gotówka, którą trzyma się na wyjątkowe okazje inwestycyjne. Jeśli takowe się pojawią na rynku premium, to amatorzy znajdą się od ręki – ekspert nie ma wątpliwości. Nie ma też wątpliwości, że apartamenty z prawdziwego zdarzenia to optymalna inwestycja.

Według Jędrzyńskiego większych przecen apartamentów trudno oczekiwać. – Korekta będzie polegała raczej na efektywnych negocjacjach cen, co w przypadku tego typu nieruchomości daje nawet setki tysięcy złotych – ocenia.

Inwestorzy szukają luksusowych mieszkań także na rynku wtórnym. Z szacunków agencji Metrohouse wynika, że odsetek apartamentów sprzedawanych na tym rynku to zwykle ok. 2–3 proc. transakcji. – W ostatnich latach zainteresowanie takimi nieruchomościami rośnie – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – To efekt bogacenia się, chęci poprawy warunków mieszkaniowych, ale też podkreślenia statusu społecznego.