To jeszcze wcale nie koniec wyzwań

Pierwsza z cyklu debat w ramach tegorocznej edycji Real Estate Impactor – wydarzenia organizowanego przez „Nieruchomości" – nie mogła dotyczyć niczego innego, jak spojrzenia na wpływ – dotychczasowy i przewidywany – pandemii na rynek nieruchomości komercyjnych.

Branża ma za sobą pierwszą bitwę – związaną z szokiem nagłego lockdownu i powolnym odmrażaniem gospodarki. Przyszłość jest jednak niepewna: przed nami recesja, nie wspominając o ryzyku wzrostu zachorowań po wakacjach.

Za wcześnie na pełne wnioski

Magazyny to część rynku, która nie tyle najmniej odczuła skutki pandemii, a wręcz na sytuacji zyskała – przede wszystkim dzięki wymuszonemu lockdownem zwiększeniu udziału handlu przez internet. – E-commerce to jeden z silników napędzających branżę w ostatnich latach, w Polsce jego udział rośnie, ale dopiero zbliża się do dwucyfrowego wskaźnika, dla porównania w Wielkiej Brytanii to 25 proc. Źródłami popytu są przede wszystkim aglomeracje i wokół nich będą lokowane magazyny – powiedział Paweł Sapek, senior vice president i szef na Europę Środkowo-Wschodnią w Prologisie, który jest deweloperem magazynowym.

Jego zdaniem rynek będzie się rozwijać, choć możliwe są zmiany strukturalne. Pierwsze symptomy już widać. – Ostatnie miesiące dowiodły, jak ważną rolę zajmują magazyny, że to serce operacji. Jest potrzeba wzmocnienia łańcucha dostaw, dotychczasowe podejście „just in time" nie sprawdziło się, firmy muszą mieć zapasy, by zachować ciągłość – wskazał Sapek. Większy nacisk będzie położony na dywersyfikację: prowadzenie operacji z dużych magazynów rzędu 100 tys. mkw. ustąpi rozdzieleniu działalności na kilka mniejszych jednostek.

– Pamiętajmy, że wciąż jesteśmy w okresie pandemii, na razie rządy pompują pieniądze w światowe gospodarki, przez co kryzys jest odroczony – wskazał Sapek. – Rozwój gospodarczy Polski od dwóch dekad opiera się na dwóch silnikach: inwestycjach zagranicznych i konsumpcji wewnętrznej. To powinno być stymulowane. Jako szef na region obserwuję, że będzie duża konkurencja między państwami o ściąganie inwestorów – zaznaczył.

Na drugim biegunie znajduje się rynek nieruchomości handlowych, przede wszystkim dużych galerii, które w połowie marca zostały z urzędu zamknięte, a od początku maja ich działalność jest stopniowo odmrażana.

Tomasz Trzósło, prezes EPP, największego właściciela centrów handlowych w Polsce, nie kryje, że sytuacja jest trudna.

– Najemcy zostali zwolnieni z płacenia czynszu na kilka tygodni, właściciele galerii nie otrzymali żadnego wsparcia. W większości centrów trwają rozmowy o dalszym wsparciu najemców, my jesteśmy gotowi do nawet znaczących upustów w zamian za wydłużenie umów najmu – powiedział Trzósło.

Dodał, że do centrów stopniowo wracają klienci, ale jest ich mniej niż rok wcześniej, także obroty większości najemców są niższe. – To wpływa na spadek wyceny centrów, a trzeba pamiętać, że na ich budowę były zaciągane kredyty. Spadek wartości nieruchomości oznacza naruszenie warunków umów. Pytanie, jak wyceny półroczne i na koniec roku będą mieć wpływ na branżę. Liczymy na współpracę z bankami, jak dotąd wykazują one pewną elastyczność – powiedział Trzósło.

Zdaniem menedżera wyłączenie nieruchomości komercyjnych z tarczy antykryzysowej nie jest zrozumiałe i branża wciąż oczekuje wsparcia – niekoniecznie wymagającego bezpośredniego finansowania. – Sugerujemy takie działania, jak czasowe zwolnienie z podatku od nieruchomości, kasowe metody rozliczania VAT i CIT, przywrócenie handlu w niedziele – powiedział Tomasz Trzósło. Podkreślił, że o ile duzi właściciele nieruchomości handlowych, z mocnym zapleczem finansowym, przejdą przez kryzys, o tyle istnieje ryzyko bankructw wśród mniejszych graczy.

Zdaniem menedżera centra handlowe w Polsce nie ucierpią na rozwoju e-commerce'u tak, jak te w Stanach Zjednoczonych. – Wierzę, że długoterminowo stacjonarne sklepy i e-commerce będą działać w pewnej symbiozie. Już teraz galerie pełnią rolę magazynów „ostatniej mili", w stacjonarnych sklepach można odbierać zakupione w sieci towary – wskazał prezes EPP.

A co z biurowcami? Lockdown wymusił pracę zdalną na niespotykaną wcześniej skalę.

– Wciąż jeszcze ciężko mówić o skali wpływu pandemii na rynek biurowy, bo rynek nieruchomości generalnie reaguje na gospodarcze perturbacje z dużym opóźnieniem. Wiele zależy od tego, jak potoczy się dalszy przebieg pandemii, czy dojdzie do kolejnego zamrożenia gospodarki – powiedział Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający Ghelamco na Europę Środkowo-Wschodnią.

Menedżer podkreślił, że dziś wszyscy działają w stanie wyższej konieczności, a praca z domu na taką skalę nie jest czymś normalnym. – Mimo że wiele organizacji wciąż pracuje – przynajmniej częściowo – w trybie zdalnym, najemcy nie decydują się na zmniejszenie powierzchni. Wynika to głównie z tego, że wymagany jest większy dystans między stanowiskami pracy w biurze – zaznaczył.

Van der Toolen prognozuje, że home office będzie uzupełnieniem tradycyjnego modelu, bo ciężko budować kulturę organizacji i sprawne zespoły bez fizycznego kontaktu, spotkań i integracji – dobrze zaprojektowane i wyposażone biura będą miały wzięcie.

Nadwerężone budżety

Jak z kryzysem radzą sobie samorządy? Wojciech Szczurek, prezydent Gdyni, podkreślił, że w trudne czasy weszły mocno osłabione.

– W 2019 r. doszło do zachwiania równowagi budżetowej. Wpływy zmalały z uwagi na m.in. obniżenie przez rząd PIT i wprowadzenie zerowej stawki dla młodych. Z drugiej strony rosną koszty finansowania edukacji i tu również samorządy nie mogą liczyć na rekompensatę. Koronawirus to dalszy spadek dochodów i kolejne wydatki – wskazał Wojciech Szczurek.