Z tego artykułu się dowiesz:
- Jakie trudności napotykają firmy poszukujące biur w Warszawie?
- Jak zmienia się popyt na powierzchnie biurowe w stolicy?
- Co wpływa na kurczenie się warszawskiego rynku biurowego?
- Jakie są prognozowane zmiany na rynku biurowym w nadchodzących latach?
- Jaki wpływ mają obecne trendy na dostępność i ceny wynajmu biur?
- Dlaczego współczynnik pustostanów w Warszawie spada i jakie są tego konsekwencje?
JLL podsumowuje IV kwartał 2025 r. na stołecznym rynku biur. Pod koniec grudnia w warszawskich biurowcach oferowano ok. 560 tys. mkw. powierzchni do pracy. – Były one dostępne w ok. 1 tys. modułach o różnej wielkości i jakości – wskazują analitycy JLL. – To relatywnie niewiele, szczególnie że apetyt najemców na zmianę zajmowanych obecnie powierzchni rośnie. W wielu przypadkach wolne moduły biurowe były skumulowane w pojedynczych nieruchomościach. W efekcie liczba potencjalnych lokalizacji była znacznie mniejsza.
W najlepszej sytuacji są firmy zainteresowane mniejszymi powierzchniami, poniżej 500 mkw. – Takich ofert najmu – zarówno pod względem liczby modułów, jak i lokalizacji – jest na rynku najwięcej – podają analitycy JLL. – W zupełnie innej rzeczywistości działają firmy poszukujące biur o powierzchni powyżej 1 tys. mkw. Dostępność takich modułów jest największa w trzech strefach: na Służewcu, w korytarzu Al. Jerozolimskich i w Centrum, przy czym dla dwóch pierwszych są to w większości powierzchnie z drugiej ręki (podnajem).
Prawdziwym wyzwaniem jest znalezienie biura premium – bez względu na wielkość. – Brak powierzchni – czy to odpowiedniej wielkości, jakości czy dostępnej w konkretnym czasie, powoduje, że wielu najemców nie będzie w stanie zrealizować swoich planów w krótkim i średnim terminie – podkreślają autorzy analiz.
Czytaj więcej
Silne magazyny, biura przed odbiciem, ostrożny kapitał – tak rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce na początku 2026 r. charakteryzują eksperci.
Większy popyt na biura w stolicy. Padł rekord
W 2025 r. najemcy podpisali umowy najmu niemal 800 tys. mkw. biur, to 7,3 proc. więcej niż w 2024 r. Rekordowy okazał się ostatni kwartał ubiegłego roku, kiedy to transakcje najmu biur przekroczyły 300 tys. mkw. W tym okresie eksperci JLL odnotowali aż sześć transakcji najmu powierzchni większych niż 9 tys. mkw., ale tylko jedna to nowa umowa.
W 2025 r. najemcy byli najbardziej aktywni w strefie Centrum, która odpowiadała za 32 proc. wynajętej powierzchni, na Służewiec przypadło 23 proc. W tej drugiej lokalizacji, ponad 60 proc. wynajętej powierzchni stanowiły renegocjacje.
– Ten rejon biznesowy nie był w tym odosobniony. Podobny udział odnotowały strefy: korytarz Al. Jerozolimskich, Północ, Ursynów/Wilanów oraz Puławska – podaje JLL. – W poprzednich latach najemcy renegocjowali umowy, ponieważ nie mieli jasności co do strategii miejsca pracy. Dziś renegocjacje są dla wielu koniecznością, bo rynek oferuje bardzo ograniczone możliwości zmiany. W 2025 r. tego typu umowy stanowiły połowę całkowitego popytu.
Czytaj więcej
Zaostrza się konkurencja o najlepsze biura. W centrum Warszawy najemcy walczą o każdy metr, w regionach brakuje dużych powierzchni do pracy.
Podaż biur. Zasób w Warszawie się kurczy
Pod koniec 2025 r. podaż powierzchni biurowej w stolicy to 6,23 mln mkw. Do użytku oddano w sumie 88,7 tys. mkw. biur, z czego największe to The Bridge (51,8 tys. mkw.) i Office House (27,8 tys. mkw.).
Na rynek wrócił także zmodernizowany biurowiec w kompleksie Lipowy Park (10 tys. mkw.). – Chociaż plany deweloperów na zamknięcie roku były ambitne, nie udało się ich zrealizować. Zapowiadane na IV kwartał obiekty (nowe i te w przebudowie) trafią na rynek dopiero w pierwszych miesiącach 2026 r. – mówią analitycy JLL. – Dzięki rozpoczęciu budowy kolejnych powierzchni biurowych w kompleksie Towarowa 22, w stolicy powstaje 185 tys. mkw. takiej powierzchni.
Jak mówią eksperci JLL, ważnym trendem na stołecznym rynku biur – obok renegocjacji – jest „postępująca transformacja zasobu biurowego”: zmiana funkcji biurowców na inne cele – zwłaszcza mieszkaniowe, w lokalizacjach poza Centrum, lub ich wyburzenie. Na uwolnionych gruntach można postawić nowe obiekty.
Ten proces zdaniem analityków będziemy też obserwować w kolejnych latach. – W ciągu ostatnich 12 miesięcy rynek biurowy w Warszawie się skurczył. Z mapy stolicy zniknęło ponad 160 tys. mkw. powierzchni biurowej, a deweloperzy oddali do użytku niecałe 89 tys. mkw. – mówi Mateusz Polkowski, dyrektor działu badań i doradztwa w JLL. – Wycofywanie starszych budynków biurowych, zmiana ich funkcji czy wyburzenia, nie są nowym zjawiskiem, ale rok 2025 był pod tym względem rekordowy. Szacujemy, że w ostatnich pięciu latach proces ten dotyczył ponad 540 tys. mkw. biur, a następne dwa lata przyniosą kolejne zmiany dotyczące ok. 180 tys. mkw. biurowców – przewiduje.
Czytaj więcej:
Superbiura w najlepszych lokalizacjach są na wagę złota. Deweloperzy nie spieszą się z nowymi inwestycjami. Koszt najmu powierzchni do pracy może w...
Pro
Mniej wolnych biur w stolicy
Pod koniec grudnia 2025 r. współczynnik pustostanów w Warszawie wyniósł 9,1 proc., o 1,5 proc. mniej niż rok temu. – Na tak znaczącą redukcję tego wskaźnika złożyło się kilka czynników – wspomniana już rewizja istniejącego zasobu, minimalny przyrost nowej podaży i ożywiony popyt w II połowie 2025 r. – tłumaczą analitycy JLL. Pustostany w centrum miasta pod koniec ubiegłego roku to 6,1 proc., a poza centrum to niemal dwa razy więcej – 11,6 proc.
– W ciągu roku wolnej powierzchni ubywało najszybciej w segmencie premium, gdzie obecnie dostępne jest jedynie 6,3 proc. istniejącej podaży, a w biurowcach w centrum miasta – tylko 4 proc. – podają autorzy analiz.
Jak dodają, w związku z większą niż przewidywana nową podażą (to efekt przesunięcia terminów oddania obiektów z 2025 na 2026 r.) poziom pustostanów nieznacznie wzrośnie w I kwartale tego roku. Będzie to jednak tylko tymczasowe odwrócenie trendu spadkowego – zaznaczają.
Czytaj więcej
Stołeczne zasoby biur się kurczą, bo część budynków przechodzi modernizacje, inne zmieniają funkcję. Pustych powierzchni - zarówno w centrum, jak i...
Czynsze za biura w Warszawie w górę
2025 r. przyniósł kolejne wzrosty stawek najmu najlepszych biur. Centralny Obszar Biznesu, po skokowych podwyżkach w 2024 r., odnotował wzrost o 2,7 proc. rok do roku, do 28,75 euro za mkw. biura miesięcznie. – W 2025 r. znacząco szybciej rosły ceny w strefie Centrum (6 proc. rok do roku, do 26,5 euro za mkw.), co było ściśle związane z dostarczeniem na rynek nowych obiektów klasy premium – podają autorzy analiz. – Dynamicznie zmieniały się również stawki najmu biur w najlepszych nieruchomościach w strefach przyległych do centrum miasta, czyli w korytarzu Al. Jerozolimskich i w strefie Zachód. Uśredniony wzrost czynszu dla wszystkich stref poza centrum wyniósł ponad 4 proc. rocznie.
Czytaj więcej:
Firmy ciągle chcą wynajmować biura. To będzie intensywny grudzień na tym rynku. Chętni na najlepsze powierzchnie muszą się liczyć ze wzrostem koszt...
Pro
Eksperci zaznaczają, że podaż biur w 2026 r. nie wzrośnie znacząco, co przełoży się na kolejne podwyżki w budynkach dobrej jakości.
– W 2025 r. obserwowaliśmy dalszy proces obniżania się współczynnika powierzchni niewynajętej w Warszawie, który wynosi 9,1 proc. Stolica pod tym względem zrównała się z europejską średnią, co jest wyjątkową sytuacją w historii polskiego rynku biurowego – podkreśla Piotr Kamiński, ekspert JLL. – Niski współczynnik pustostanów w połączeniu z bardzo ograniczoną aktywnością deweloperów oraz stabilnym, niezachwianym popytem tworzy wyjątkowo sprzyjające środowisko rynkowe do dalszego wzrostu czynszów. Jestem przekonany, że w tym roku najwyższe czynsze transakcyjne wzrosną do 30 euro za mkw. Będziemy też obserwować wyjątkowe, pojedyncze transakcje zamykające się na poziomie nawet 34-35 euro za mkw. Będą one dotyczyć mniejszych modułów biurowych na najwyższych piętrach najlepszych wieżowców – wskazuje.
