Srebrne nieruchomości wciąż na celowniku

W ciągu trzech pierwszych kwartałów br. inwestorzy ulokowali w nieruchomościach dla seniorów (domy opieki i mieszkania serwisowane) w zachodniej Europie ok. 3,6 mld euro – oszacowała firma Savills. To o 8,1 proc. mniej niż rok temu.

Analitycy podkreślili, że wynik należy uznać za bardzo dobry, zważywszy na pandemię. Ponadto, biorąc pod uwagę transakcje zawarte w październiku oraz te w toku, Savills prognozuje, że w całym 2020 r. wartość transakcji wyniesie lekko ponad 5 mld euro – tyle samo co rok wcześniej.

Popyt na mniejsze obiekty

W ciągu trzech kwartałów br. najwięcej inwestorzy ulokowali w Niemczech – ponad 1,5 mld euro, o 21 proc. więcej niż rok wcześniej. W Szwecji wartość transakcji wzrosła o 80 proc., do ponad 0,8 mld euro. Pieniądze napłynęły też na rynki belgijski, fiński i holenderski.

O ile w ubiegłym roku dominowały duże transakcje porfelowe, o tyle w tym inwestorzy skupili się na mniejszych i średnich aktywach, a nawet na pojedynczych obiektach. Prawie 30 proc. wartości inwestycji to transakcje forward – a więc w projekty deweloperskie do realizacji.

Kapitał płynie z wyspecjalizowanych REIT-ów, jak Aedifica czy Cofinimmo, ale okazji szukają inni gracze. „Mimo obecnego kryzysu zdrowotnego rynek nieruchomości dla seniorów pozostaje atrakcyjny dla inwestorów poszukujących aktywów bezpiecznych i zapewniających przepływy pieniężne w długim terminie. Fundamenty tego rynku pozostają silne" – czytamy w raporcie „European Care Homes".

Pandemia to dla domów opieki dodatkowe wyzwania, by zapewnić bezpieczeństwo podopiecznym i personelowi. To oznacza wyższe koszty operacyjne, przy czym niektórzy operatorzy borykają się ze spadkiem obłożenia – a więc przychodów. Im dłużej trwa pandemia, tym większa presja, ale dla silnych graczy to okazja do przejmowania.

O ile rynek najmu instytucjonalnego mieszkań w Polsce raczkuje, o tyle segment dla seniorów jest w powijakach.

– Polski rynek budownictwa senioralnego ma duży potencjał z uwagi na rosnącą zamożność i postępujące starzenie się społeczeństwa – mówi Kamil Kowa, członek zarządu Savills. – Według raportu Eurostatu udział osób w wieku 65+ w ogólnej populacji jest ciągle niższy, ale rośnie szybciej niż w pozostałych krajach UE. Jednocześnie dynamika polskich wynagrodzeń jest wyraźnie wyższa niż średnia europejska, co sprawia, że w najbliższych latach będziemy doganiali kolejne kraje zachodnie – dodaje.

Ekspert podkreśla, że mimo tych pozytywnych perspektyw rynek nad Wisłą ciągle nie osiągnął etapu rozwoju, który przyciągnąłby zainteresowanie większej grupy międzynarodowych inwestorów.

– Jest to analogiczna sytuacja do tej, z którą mieliśmy do czynienia jeszcze kilka lat temu na rynku prywatnych akademików czy instytucjonalnego wynajmu mieszkań – tzn. brakowało projektów na sprzedaż o odpowiedniej skali i historii działalności. Jak tylko się pojawiły – pojawili się też międzynarodowi inwestorzy i operatorzy – mówi Kowa.

– Myślę, że w perspektywie kilku najbliższych lat podobnie może stać się na rynku budownictwa senioralnego. Szczególnie że wartość inwestycji w Europie nie spada nawet w trakcie pandemii, a w niektórych krajach wręcz dynamicznie rosną. Pokazuje to, że dla inwestorów instytucjonalnych ten sektor zyskuje na znaczeniu, zwłaszcza w kontekście malejącej podaży tradycyjnych nieruchomości, szczególnie handlowych – podsumowuje.

Nowe projekty

Dużą sieć prywatnych domów opieki oraz pierwsze projekty mieszkań serwisowanych w Polsce ma Orpea, część globalnej sieci, w raporcie Savills wymienionej na pierwszym miejscu operatorów z prawie 80 tys. łóżek i przychodami w 2019 r. rzędu 3,7 mld euro. Od spółki nie uzyskaliśmy komentarza na temat wpływu pandemii na bieżącą działalność domów opieki oraz plany inwestycyjne.

Na rynku rozpycha się również Origin, który postawił ośrodki rehabilitacji w Otwocku i Krakowie oraz zapowiedział budowę kompleksu w Mechelinkach pod Gdynią – w tym mieszkań serwisowanych – w sojuszu z giełdowym Pekabeksem.

Karol Bulenda, wiceprezes Origin Investments, przyznaje, że mimo wprowadzonych już w lutym rygorystycznych procedur II fala przyniosła zakażenia wśród pacjentów i personelu. – Sytuacja w naszych ośrodkach została już opanowana, co jednak wymagało poniesienia znacznie wyższych kosztów operacyjnych przy ograniczeniu przychodów (zakaz świadczenia niektórych usług ambulatoryjnych, wstrzymywanie przyjęć pacjentów). Szczera i rzetelnie budowana relacja z inwestorami pozwoliła na otrzymanie wsparcia finansowego, ale i mentalnego – mówi Bulenda.

– Rynek usług rehabilitacyjnych mocno się zmienił. Kryzys przeżywają placówki obsługujące pacjentów w stanach lekkim lub średnim, na rynku utrzymają się głównie placówki zdolne zapewnić bezpieczne warunki korzystania z usług oraz gotowe przyjąć pacjentów wymagających specjalistycznej rehabilitacji, również z użyciem wysoce kosztownego sprzętu – dodaje.

Inwestycja w Mechelinkach jest w toku, pandemia wydłużyła jednak procedury związane z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę. – Mieszkania dla seniorów i apartamenty zostaną oficjalnie wprowadzone do oferty po uzyskaniu pozwolenia na budowę, już teraz, na etapie rezerwacji, wśród wybranych inwestorów odnotowujemy olbrzymie zainteresowanie – podkreśla wiceprezes Bulenda.

Nieruchomości Komercyjne

Pozostało 90% artykułu