Co zrobić z gotowcem inwestycyjnym

Poszatkowane na pokoiki mieszkania nazywano inwestycyjnymi gotowcami, które dają dużo większe zyski niż wynajem „zwykłego" lokalu. Pandemia mocno najmy poturbowała. Do rodzinnych domów wrócili studenci, z rynku odpłynęła też część pracowników. Czy kilkumetrowe klitki mają szansę na powrót najemców?

Czynsze w dół

W portalu Otodom mieszkań czteropokojowych w lipcu było więcej niż przed pandemią o 4 proc., ale o 17 proc. mniej niż rok temu. – Liczba ofert lokali pięciopokojowych i większych w ciągu dwóch lat spadła o 6 proc., a mieszkań sześciopokojowych – o 13 proc. – wskazuje Jarosław Krawczyk, ekspert Otodomu. – Dane nie potwierdzają tezy, że mieszkania o większej liczbie pokoi trudno wynająć.

Średnie czynsze za czteropokojowe lokale w czasie pandemii wyraźnie jednak spadły. – Trend zaczyna się odwracać. W lipcu stawki były wyższe niż w ub.r., choć nie wróciły jeszcze do poziomu sprzed dwóch lat – mówi Krawczyk. A średnia stawka najmu lokalu siedmiopokojowego jest o 13 proc. niższa niż w 2019 r.

Jak podaje Otodom, za pokój w mieszkaniu czteropokojowym zapłacimy średnio niecałe 1,2 tys. zł. – Jeśli zdecydujemy się na wynajem w lokalu sześciopokojowym, to zaoszczędzimy 115 zł miesięcznie, a jeszcze kolejny lokator obniży koszty o dodatkowe 235 zł – podaje Krawczyk.

Dodaje, że takie mieszkania są najczęściej kupowane na inwestycje, z myślą o wynajmie studentom. – Przed rozpoczęciem semestru właściciele lokali mają złote żniwa, pobierają czynsz zazwyczaj od pokoju – wyjaśnia. – Dla studentów pokoiki miały głównie jedną zaletę: relatywnie niską cenę w porównaniu z samodzielnym wynajęciem kawalerki czy nawet miejsca w akademiku. Zajęcia stacjonarne ze względu na pandemię są jednak sporą niewiadomą, do tego mocno zaczęliśmy sobie cenić przestrzeń. Tygodnie siedzenia w domu sprawiły, że kilka metrów kwadratowych nie jest już dla nas wystarczające – podkreśla. A to może wpłynąć na popularność takich lokali.

Na ich wynajem, a czasem i kupno, jak mówi Jarosław Krawczyk, decydowała się też część firm, zwłaszcza startupów. – Niekoniecznie potrzebowały lokalu w nowoczesnym biurowcu. Wystarczało im kilkupokojowe mieszkanie w kamienicy. I to jednak zmieniła pandemia. Sporo firm decyduje się na model hybrydowy – zaznacza. - Nadchodzące miesiące pokażą, co dalej.

Właściciele „gotowców" spróbują się ich pozbyć? Małgorzata Porowska-Całka z Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów zauważa, że wbrew pozorom na portalach nie znajdziemy zbyt wielu takich ofert. – W czasie pandemii najemców jest mniej, ale większość właścicieli lokali próbuje przeczekać gorszy czas, wynajmując pokoje taniej. Przy tak wysokiej inflacji mniejszy zysk z najmu nie jest decydującym kryterium o sprzedaży „gotowca" – mówi.

A jeśli już trafi na rynek? Kto go kupi? – To m.in. inwestorzy, którzy chcą mieć gotowy produkt, gdy sytuacja na rynku najmu się poprawi – mówi Małgorzata Porowska-Całka. – Najczęściej decydują się na nie inwestorzy z miast uniwersyteckich oraz rozwijających się. Pokoje wynajmują studenci i młode osoby zaczynające samodzielne życie.

Ceny podzielonych na klitki mieszkań są zwykle niższe niż lokali tej samej wielkości, ale o bardziej atrakcyjnym rozkładzie. – Poszatkowane mieszkanie to tylko produkt inwestycyjny, często wykończony materiałami o niskiej jakości – tłumaczy Porowska-Całka. – Klienci, którzy chcieliby przerobić „gotowca" na cele mieszkaniowe, muszą się liczyć z wysokimi kosztami, co wpływa na mniejsze zainteresowanie takimi ofertami wśród osób poszukujących swojego miejsca do życia.

Gotówka czy kredyt

Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, ocenia, że takie mieszkania teoretycznie straciły na wartości. – Są sprzedawane jako produkt inwestycyjny, cena jest liczona na podstawie dochodu z najmu, a stawki najmu spadły – tłumaczy. – Wysypu wielopokojowych lokali jednak nie widać. Minęła połowa sierpnia, a w większości miast ponad 50 proc. pokoi ma już umowy na nowy sezon. Zatem wygląda to optymistycznie - ocenia.

Podkreśla, że większość inwestujących w takie mieszkania to profesjonaliści, którzy inwestują długoterminowo. - Tego typu lokale z reguły nie są produktem spekulacyjnym – wyjaśnia Michał Grzeląska. - Co można z nimi zrobić? Zależy od modelu inwestycji i potrzeb, większość jest wynajęta studentom i młodym pracownikom, którzy chcą obniżyć koszty i nie wynajmują całego mieszkania. Niektóre z tych mieszkań można wynająć jako kwatery pracownicze.

Ceny zależą od całkowitej powierzchni i możliwości jej wykorzystania. - Jeśli bierzemy średnią, mkw. dużego mieszkania zawsze był tańszy od mieszkania małego. Na początku tego roku był widoczny trend spadkowy cen mieszkań powyżej 70 mkw., ale jeśli nawet takie mieszkanie trafia na rynek sprzedaży, to jest to średnia rynkowa cena za podobne mieszkanie - nie jest ani tańsze, ani droższe – ocenia dyrektor. - Trzeba zauważyć, że jeśli ktoś chce pozbyć się takiego mieszkania, to są to zazwyczaj lokale po remoncie robionym co najmniej kilkanaście temu.

Optymizmu nie traci inwestor i deweloper Wojciech Orzechowski. – Duże mieszkania, które inwestorzy optymalizowali poprzez podział, są z reguły o wiele bardziej rentowne. Dziś, kiedy najemców jest mniej, mogą sobie pozwolić na obniżenie czynszów, a mimo to zachować rentowność inwestycji – zapewnia. – Zasadnicze pytanie – czy nieruchomość kupiono za gotówkę, czy na kredyt. Jeżeli właściciel zadłużył się w banku, to przy liczeniu rentowności trzeba uwzględnić ratę. Ci, którzy kupili lokal za gotówkę, mogą zaproponować naprawdę niskie czynsze, łatwo więc znajdą najemcę.

Krytycznie takie „gotowce" ocenia Alina Sosnowska z Freedom Nieruchomości Gdańsk Wrzeszcz, która pracowała jako architekt wnętrz. – Flipperzy albo zwykli inwestorzy, balansując na granicy prawa budowlanego, kupują po niskiej cenie nieruchomości, aby po podziale na jak największą liczbę pokoi zyskać nawet czterokrotną lub większą stawkę najmu – mówi. – A do wykończenia wnętrz używają materiałów z dolnej półki.

Ekspertka zwraca uwagę m.in. na dzielenie przestrzeni ścianką działową w świetle okna. – Można je jedynie uchylić – mówi. – Często na sześć i więcej pokoi przypada tylko jedna toaleta i jeden blat kuchenny wykonany kosztem przedpokoju. To „niehumanitarne" powierzchnie pokoi, gdzie szafa przylega do łóżka, brak nawet stolika.

Na alarm biją też właściciele sąsiednich lokali. Wcześniej mieli jednego sąsiada, teraz mają sześciu – siedmiu. Do tego dochodzą przepisy przeciwpożarowe ściśle określone dla lokali i liczby zamieszkujących je osób.

–Rynek szybko zweryfikuje nieuczciwe praktyki. Człowiek nie będzie długo funkcjonował w takiej przestrzeni, nawet jeśli będzie miał za nią zapłacić 350 zł plus opłaty – przewiduje Alina Sosnowska.