W 2020 r., mimo pandemii, Savills IM zainwestował w Polsce w imieniu swoich klientów 430 mln euro. Jaki jest wynik po I półroczu i jakie są cele na cały 2021 r.?

W zeszłym roku połowa zainwestowanej w imieniu naszych inwestorów kwoty pochodziła z transakcji portfelowej z partnerami na rynku logistycznym, co nie zdarza się często. W I połowie tego roku kupiliśmy obiekt Castoramy w Strykowie w imieniu klienta z Korei Południowej. Mogę tylko powiedzieć, że na razie jesteśmy na dobrej drodze, żeby osiągnąć nasz tegoroczny cel, chociaż warunki są trudniejsze niż w zeszłym roku.

W Europie mamy jasno określone długofalowe kierunki inwestycyjne, których fundamentami będą sektory magazynowy i living (mieszkania na wynajem, akademiki). Na tych sektorach będziemy się koncentrować również w Polsce, co nie wyklucza akwizycji w innych sektorach, jeśli okażą się atrakcyjne. Interesują nas transakcje o odpowiednio dużej skali i relatywnie niskim profilu ryzyka. Ponadto, na podstawie umowy zawartej wiosną tego roku mniejszościowym akcjonariuszem Savills IM zostanie koreańska grupa ubezpieczeniowa Samsung Life. W ramach tego aliansu spodziewamy się napływu około 1 mld dol. kapitału od Samsung Life i innych inwestorów z regionu reprezentowanych przez Samsung SRA. Kapitał ten będzie inwestowany w ramach sześciu globalnych strategii, w tym dłużnych.

Naszą politykę inwestycyjną będziemy realizowali zgodnie z ESG (Environmental, Social, Corporate Governance – obejmuje kwestie związane z ochroną środowiska, odpowiedzialnością społeczną i ładem korporacyjnym – red.) z uwzględnieniem redukcji emisji CO2 przez nieruchomości.

Co to znaczy, że warunki inwestowania są dziś trudniejsze?

Wzrosła konkurencja m.in. z powodu niższej podaży nieruchomości.

W ostatnich kilkunastu miesiącach funkcjonowania w rzeczywistości pandemii pozycja logistyki jeszcze się wzmocniła. Mimo że cykl budowy i najmu obiektów jest relatywnie krótki, deweloperzy nie nadążają za apetytem inwestorów. To napędza wzrost wartości kapitałowych, co zmusza inwestorów do rewidowania oczekiwanych zwrotów. Niewiele jest obecnie gotowych produktów o odpowiedniej jakości do kupienia, konkurencja o najlepsze aktywa jest znaczna i zbliżamy się do sytuacji, kiedy atrakcyjność cenowa polskiego rynku na tle zachodniej Europy zaczyna się zmniejszać. Duża konkurencja przekłada się na wzrost cen i spadek stóp kapitalizacji (stosunek czynszu generowanego przez nieruchomość do jej wartości – red.). Jeszcze nigdy nie było tak małej różnicy między stopami uzyskiwanymi w Polsce i na Zachodzie. Stopy kapitalizacji oparte na czynszu efektywnym możliwe do uzyskania u nas są 30–50 pkt baz. wyższe niż w Niemczech i 50–60 pkt w porównaniu z Holandią czy Francją, a jesteśmy już blisko poziomu Skandynawii. W moim odczuciu jesteśmy blisko szczytowej fazy wzrostu cen w sektorze logistycznym. Trzeba wziąć pod uwagę ograniczenia banków finansujących, które przy tak wysokich poziomach cen i spadających debt yields nie będą już tak skłonne pożyczać na zakupy w Polsce, jeśli zwrot będzie podobny, a ryzyko większe, lub zaostrzą warunki kredytowe.

W tym roku widzimy zwiększoną aktywność inwestorów na polskim rynku PRS (najem instytucjonalny mieszkań). Kiedy można się spodziewać ruchu Savills IM?

Polski rynek PRS jest we wczesnej fazie rozwoju. Brakuje gotowego produktu do kupienia, czyli portfeli mieszkań z historią. Poza jednym przypadkiem nie ma znaczących transakcji sprzedaży, które stanowiłyby benchmark. Na razie operują gracze, którzy akceptują wyższe ryzyko związane z angażowaniem się w tworzenie takich portfeli. Popatrzmy na ostatnie duże transakcje, w tym platformowe. Fundusz Cornerstone z partnerami kupił dewelopera Budimex Nieruchomości (obecnie Spravia – red.), by rozwijać się na rynku PRS – to kapitał akceptujący raczej wysoki poziom ryzyka. Heimstaden zamawia u deweloperów duże partie mieszkań, ale to inwestor wyspecjalizowany w PRS. Jest wiele funduszy, które czekają na drugą fazę rozwoju rynku, kiedy będzie już można kupić gotowe produkty. Myślę, że dopiero wtedy będziemy mogli mówić o rozkwicie rynku – kiedy pionierzy zaczną wychodzić z inwestycji i pojawią się wskaźniki pozwalające złapać kontekst. W przypadku biur czy magazynów fundusze potrafią szacować, z jakim zyskiem w danym momencie cyklu mniej więcej można wyjść z inwestycji – a stopa zwrotu przy wyjściu to kluczowy wskaźnik, jakim kierują się inwestorzy.

Z profilem ryzyka naszych inwestorów również bardziej skłonni bylibyśmy do kupowania działających portfeli lub ich kombinacji z projektami planowanymi. W tym kontekście analizujemy Polskę i rynki ościenne. Przedkładamy perspektywę szerszego partnerstwa ponad okazjonalne akwizycje.

Oczekiwalibyśmy przy tym, że deweloper będzie zaangażowany kapitałowo i operacyjnie po transakcji. Natomiast tak długo, jak mieszkania będą się sprzedawać na rynku detalicznym, deweloperzy nie będą mieli dużej motywacji, żeby rozwinąć kompetencje, jakich oczekują profesjonalni inwestorzy. W mojej ocenie jest to w pewnym stopniu czynnik hamujący rozwój sektora PRS i napływ części atrakcyjnego kapitału, bo inwestorzy z reguły nie są zainteresowani tworzeniem lokalnych struktur odpowiadających za budowę, komercjalizację i zarządzanie operacyjne portfelami PRS – nie na tym polega ich biznes. Nie każdy inwestor chce lub może polegać na operatorze zewnętrznym. Natomiast zaletą angażowania się w inwestycję PRS na etapie projektu i budowy portfela jest możliwość dyskusji i implementacji cech ESG w projekcie, w tym rozwiązań redukujących ślad węglowy nieruchomości.