Ostrożność i strategia na przeczekanie

Jaka przyszłość czeka polskie biurowce? Deweloperzy wstrzymają kolejne inwestycje?

Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych (reprezentacja najemcy) w firmie doradczej Savills:

Przed deweloperami z pewnością stoi duże wyzwanie. Wielu najemców wciąż skłania się ku strategii na przeczekanie. Wolą pozostać w obecnym budynku i podpisać krótkoterminowe przedłużenie umowy, niż deklarować się długoterminowo, czego wymaga przeprowadzka do nowego budynku.

Deweloperzy ostrożniej podchodzą do rozpoczynania nowych inwestycji, zwłaszcza na zasadach spekulacyjnych, bez objęcia dużej części powierzchni umowami przednajmu.

Po oddaniu do użytku w pierwszym kwartale roku spektakularnych budynków, takich jak Skyliner czy Generation Park Y, w Warszawie powstaje tylko 407 tys. mkw. powierzchni biurowej, co jest najniższym wynikiem od dziesięciu lat. Choć zdarzają się oczywiście wyjątki i najwięksi gracze, mający zapewnione finansowanie i grunty w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, nie zwalniają tempa.

Łukasz Kałędkiewicz, szef sektora biurowego w CBRE:

Mimo mniej sprzyjających warunków deweloperzy powinni pozostać aktywni. Mają jednak swoje wyzwania. Do głównych należy coraz bardziej ograniczony dostęp do działek coraz odważniej przejmowanych przez graczy sektora mieszkaniowego oraz osłabiona przez pandemię możliwość finansowania bankowego, choć z tym problemem najbardziej aktywni deweloperzy nauczyli sobie radzić już po kryzysie finansowym z 2009 roku i są w stanie finansować budowy bez wsparcia banków.

Plany deweloperów można zweryfikować poprzez liczbę składanych wniosków o pozwolenia na budowę, a tych w 2020 roku było o ponad 40 proc. więcej niż w 2019 roku. Oznacza to, że firmy inwestujące w budowę biurowców nie boją się ryzyka i odważnie planują rozwój biznesu.

Po stronie popytowej w okresie pandemii zaobserwowaliśmy wyraźny spadek aktywności głównie spowodowany wstrzymaniem decyzji przez najemców, którzy nie byli pewni, jak w swojej strategii uwzględnić pracę zdalną. Firmy nie wiedziały, czy i jak wpłynie ona na ich zapotrzebowanie na biura i przekładały podjęcie decyzji. Najprawdopodobniej decyzje te zostaną odblokowane w tym lub kolejnym roku, co pozytywnie wpłynie na popyt.

Poziom pustostanów to jeden z głównych wskaźników, którego monitorowanie pozwala ocenić stan rynku. Na koniec marca wyniósł on 11,4 proc., co oznacza wyraźny wzrost od początku 2020 roku (ok. 8 proc.), przy czym zmianę tę należy postrzegać jako pochodna wspomnianych, przeciągających się decyzji po stronie najemców oraz skumulowanej liczby oddanych do użytku metrów kwadratowych przez deweloperów w danym okresie.

Przez najbliższe dwa lata będzie mniej oddawanych inwestycji (będą wciąż w budowie, z terminami zakończenia dopiero w latach 2023-2024), a jednocześnie najemcy powinni zbudować swoje strategie dotyczące powierzchni biurowej. Jest więc spora szansa, że poziom pustostanów ponownie spadnie albo przynajmniej nie będzie rósł.

Pandemia na pewno wpłynie na rynek biurowy. Mówimy jednak raczej o przyspieszeniu zmian widocznych już wcześniej na horyzoncie. Inaczej projektuje się przestrzenie biurowe - tak, aby były dostosowane do modelu pracy hybrydowej.

Obiekty biurowe stają się coraz bardziej bezpieczne i higieniczne. Bezdotykowa możliwość wejścia do budynku, wjechania windą na wybrane piętro i wejścia do biura – takie rozwiązania już dziś stosuje wiele biurowców.

Firmy częściej pytają o krótkie okresy najmu. Wynajmujący zaczynają więc oferować odpowiednie produkty. Trend może skutkować wzrostem zainteresowania operatorami coworkingowymi. Co ciekawe, nie oznacza to, że nie podpisuje się umów najmu na typowe długie okresy. Wręcz przeciwnie, najemcy korzystają z obu możliwości. Wybierają najbardziej korzystne rozwiązania. Pojawiają się nawet ponad 10-letnie umowy.

Tomasz Węglarz, dyrektor ds. rozwoju sieci sprzedaży w firmie Biuro na Miarę:

Uważam, że biura będą miały się świetnie! Rynek wciąż potrzebuje wysokiej jakości powierzchni biurowej, co pokazują m.in. spektakularne transakcje, które zamykano mimo pandemii. Widzimy dużą elastyczność wśród funduszy działających na polskim rynku. Oferują najemcom większe zachęty i krótszy czas wynajmu.

Wystarczy się rozejrzeć dookoła, by zobaczyć, że budynki, które były planowane kilka lat wstecz, wcale nie zwalniają tempa. Sam codziennie mijam warszawski kompleks biurowy Forest i muszę przyznać, że nie mam pojęcia, kiedy na konstrukcję została nałożona elewacja. Aż chce się spuentować, że nowe biurowce wyrastają jak grzyby po deszczu.