W jakim miejscu jest dzisiaj branża? Jesteśmy po wielu wstrząsach: pandemii, kryzysie inflacji, skokowego wzrostu stóp i kosztów finansowych. Czy to już zamknięty rozdział?
Myślę, że okres pandemii dowiódł silnej pozycji obiektów handlowych, odwiedzalność w wielu miejscach wróciła już do poziomu sprzed pandemii, a obroty przeważającej większości najemców przekroczyły poziom z 2019 r. Wydaje się, że te centra handlowe, które miały swoją pozycję na rynku, utrzymują ją. Handel oczywiście podlega prawom rynku i pewnej ewolucji. W ostatnich latach poza ustabilizowaną pozycją centrów handlowych istotnym elementem rozwoju naszej branży stały się parki handlowe, które lokalizowane są w coraz mniejszych miastach. Raport, który przygotowaliśmy o handlu omnichannelowym, czyli wielokanałowym, dowodzi tego, że handel w internecie jest w bardzo dużym stopniu wspierany przez galerie handlowe. Zaledwie 8,5 proc. handlu detalicznego odbywa się w internecie za pośrednictwem około 60 tys. sklepów wobec 40 proc. w przypadku galerii. Co ciekawe, za 91 proc. handlu ogółem odpowiadają stacjonarne miejsca handlu. Polacy są bardzo przyzwyczajeni do zakupów bezpośrednio w sklepach i obiektach handlowych. Mieliśmy do czynienia z pandemią, podczas której handel online rzeczywiście odnotował wzrost, ale to doświadczenie izolacji udowodniło, że miejsca handlu są nie tylko miejscami dokonywania transakcji, ale też społecznych interakcji. Większość respondentów naszego badania docenia to, że może spotkać się ze sprzedawcą, dostać rady dotyczące zakupu, a przede wszystkim obejrzeć i dotknąć produkt. Wspomniane badanie pokazało też, że galerie to nie tylko handel, interakcje społeczne, ale także miejsca rozrywki. Kondycja centrów handlowych jest stabilna, oczywiście, jak w każdej branży są różne wyzwania i cele, m.in. dotyczące niedziel handlowych, możliwości finansowania czy stworzenia REIT-ów, które pozwoliłyby poszerzyć grono inwestorów i otworzyć rynek nieruchomości komercyjnych dla szerokiego grona polskich obywateli.
No właśnie, handel w internecie miał zastąpić galerie, straszono obrazkami z USA, gdzie stoją opuszczone centra – tymczasem widzimy takie zjawiska jak stacjonarne sklepy e-obuwie, otwiera się pierwszy stacjonarny sklep Answear, sensacją był pop-up marki Shein. Z drugiej strony jednak widzimy, że część centrów wyburza się pod inne funkcje, a firma CBRE wydała raport z wnioskiem, że handel rozwija się mocno w parkach, a potencjał galerii jest już ograniczony.
Uważam, że galerie i parki to obiekty komplementarne. Myślę, że w Polsce jest jeszcze kilka miejsc, w których obiekty handlowe większej skali mogłyby powstać. Ten format będzie jednak nieco inny niż ten znany z początków lat dwutysięcznych – będą to bardziej obiekty mixed-use z udziałem funkcji rozrywkowych, rekreacyjnych. Nie wróżę jednak jakichś dramatycznych zmian. Duże galerie odnotowują wzrosty odwiedzalności i obrotów najemców, pojawiają się nowe marki. W polskich centrach handlowych działa ponad 1500 sieci i marek. W ubiegłym roku mieliśmy najwięcej debiutów od czterech lat i to pokazuje, jak dynamicznie odrodził się handel po pandemii. Z naszego raportu „Rynek obiektów handlowych w Polsce” wynika też, że w 2023 r. przybyło 424 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej, to o 30 proc. więcej niż rok wcześniej. W Polsce otwarto 35 nowych obiektów handlowych, a kolejne 14 zostało rozbudowanych lub zmodernizowanych, dzięki czemu na koniec 2023 r. powierzchnia najmu polskich obiektów handlowych osiągnęła ponad 13,3 mln mkw. Podobnie wygląda sytuacja po pierwszym półroczu 2024 r., z naszych danych wynika, że otwarto kolejne 15 nowych obiektów, głównie parków, a powierzchnia handlowa przekroczyła 13,5 mln mkw.
Co do wyburzeń, to są to zjawiska incydentalne. Od kilku lat słyszymy o tych samych kilku obiektach, które są zastępowane. Myślę, że w wielu przypadkach to po prostu weryfikacja założeń biznesowych. W przypadku jednego obiektu już na etapie projektu podnoszono wątpliwości, czy nie znajduje się on za blisko innego planowanego dużego centrum handlowego.
Jak ocenia pan relacje właścicieli z najemcami? One potrafią być napięte – były dyskusje o rozliczaniu kosztów utrzymania części wspólnych, pobierania czynszów w euro, indeksacji czynszów…
Relacje właścicieli z najemcami są i powinny być relacjami partnerskimi. Ze względu na duże nasycenie nowoczesną powierzchnią handlową pozycja najemców i wynajmujących jest obecnie wyrównana. Właścicielom zależy na dobrych najemcach, a najemcom na posiadaniu sklepu w dobrej galerii. Wiele polskich marek rozwinęło się właśnie dzięki obecności w centrach handlowych, jest to dobry przykład synergii. Współpraca obu stron będzie bardzo ważna również w kwestii powstrzymania zmian klimatycznych. By obiekty handlowe w Polsce skutecznie mogły się zmieniać, dążąc do redukcji wpływu na środowisko, niezbędna jest ścisła współpraca wynajmujących i najemców, do czego już dziś bardzo zachęcamy.
Jeśli chodzi o czynsze w euro – skoro kredyty budowlane są przyznawane przez banki w euro, to naturalną rzeczą jest, że instytucje finansujące, kredytujące inwestycje żądają, aby czynsze były również ustalane w tej walucie…
Właściciel sklepu też może powiedzieć: mam przecież przychody w złotych, dlaczego jestem narażony na ryzyko kursowe, musząc płacić czynsz i opłaty w euro…
Chyba mało który najemca galerii prowadzi biznes w oparciu wyłącznie o polską walutę. Indeksacja czynszów o inflację też jest standardem w tego typu umowach, a dodam, że inflacja w strefie euro była o wiele łagodniejsza niż w Polsce.
