Szansa dla odważnego inwestora

Nowy Świat w Warszawie. Pandemia zatopiła salon fryzjerski znanej sieci, który działał tu „od zawsze". Z Kruczej wyprowadziły się piekarnia i modna restauracja. Nie przetrwały kawiarnia i salon manicure na Prostej. Opustoszałe lokale straszą przy wielu ulicach także w innych miastach.

Na wrocławskich Krzykach do kupienia jest 60-metrowy lokal gastronomiczny. Cena: 600 tys. zł. Na Targówku w stolicy na chętnego czeka 80-metrowy, w pełni wyposażony salon fryzjersko-kosmetyczny wyceniony na 730 tys. zł. Za 59 mkw. przy ul. Kazimierza Wielkiego w Krakowie sprzedający chce 640 tys. zł. 65-metrowe bistro w centrum Sopotu wyceniono na ponad 1 mln zł. Oferty znajdziemy na portalu Morizon.pl.

Sprzedam, wynajmę

– Gama branż, których dotyka kryzys spowodowany epidemią, jest szeroka – komentuje Marcin Drogomirecki, ekspert Morizona. – Spadki obrotów uniemożliwiające dalszą działalność notują przede wszystkim kawiarnie, bary i restauracje, ale też usługi – zakłady fryzjerskie, gabinety urody, czy sklepy – odzieżowe, przemysłowe, i te, których oferta była skierowana głównie do konkretnej grupy klientów – turystów czy studentów.

Cześć przedsiębiorców musiała ograniczyć, zawiesić lub całkowicie zaprzestać działalności. – Efektem rosnącej liczby zamykających się lokali jest zwiększająca się podaż wolnych powierzchni do wynajęcia – zaznacza Drogomirecki. – Widać to nie tylko w bazie naszego serwisu. Przemierzając ulice, w kolejnych witrynach widzimy ogłoszenia: „do wynajęcia" lub „sprzedam".

Z analiz Morizona wynika, że oferta lokali użytkowych wzrosła znacząco. W lutym tego roku w bazie serwisu było ich więcej o 7–10 proc. (w zależności od rodzaju) niż przed rokiem. – To, czy lokal trafi do sprzedaży czy na wynajem, zależy od sytuacji finansowej właściciela – tłumaczy Marcin Drogomirecki. – Jeżeli ma on inne, stabilne źródło dochodu, zwykle decyduje się na poszukiwanie nowego najemcy. Jeżeli jego znalezienie się przedłuża albo właściciel ma problemy z zachowaniem płynności, to wystawia lokal na sprzedaż. To jednak ostateczność. W obecnej sytuacji ekonomicznej lepiej mieć nieruchomość przynoszącą nawet mniejszy dochód, niż gotówkę, którą zjada inflacja.

Właściciele lokali są skłonni do ustępstw. – Proponują na przykład krótsze okresy wypowiedzenia umowy czy partycypację w kosztach remontu – mówi analityk Morizona.

Z kolei w portalu Otodom.pl, jak podaje ekspert Jarosław Krawczyk, w lutym w porównaniu ze styczniem było o 13 proc. więcej nowych ogłoszeń o lokalach użytkowych na sprzedaż, a na wynajem – o 7 proc. więcej.

– Nasze dane nie potwierdzają jednak masowego zasilania rynku przez lokale po upadłych biznesach – zastrzega Krawczyk.

– W porównaniu z ubiegłym rokiem w lutym takich lokali na sprzedaż pojawiło się o 15 proc. mniej, a do wynajęcia – o 19 proc. mniej. Biorąc pod uwagę wszystkie ogłoszenia, zarówno nowe, jak i utrzymujące się w serwisie nieco dłużej, było ich w lutym o 10 proc. mniej niż rok wcześniej (i na sprzedaż, i na wynajem). Spadkowi liczby lokali do wynajęcia towarzyszył 1-proc. spadek ruchu w tej kategorii – wylicza ekspert. – Tymczasem lokale użytkowe na sprzedaż cieszyły się w lutym aż o 19 proc. większym zainteresowaniem niż rok temu! Lokale – zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem – znikają z naszej bazy o jakieś dwa tygodni szybciej niż jeszcze rok temu. Patrząc na te dane, trudno byłoby zgadnąć, że dotyczą czasu pandemii. A jednak – dodaje.

Przyznaje, że pandemia wydaje się mieć pewne odzwierciedlenie w stawkach najmu. – W kwietniu 2020 r. czynsze spadły, by już w maju zacząć rosnąć. Kolejny spadek rozpoczął się wraz z drugą falą – w październiku – wskazuje. – Od stycznia stawki znów rosły, by spaść w marcu, wraz z nadejściem trzeciej fali zachorowań. Spadki te nie oznaczają, że pojawiła się masa okazji. Dziś jest drożej niż przed pandemią.

Przegląd ofert

Łukasz Wydrowski, właściciel trójmiejskiej firmy Estatic Nieruchomości, komentuje, że sytuacja na rynku lokali była dość stabilna jeszcze do końca 2020 r.

– Większość przedsiębiorców dzielnie znosiła ograniczenia. W 2021 r. sytuacja stała się bardziej dynamiczna. Przeciągający się tzw. pełzający lockdown spowodował, że coraz więcej firm podejmowało decyzje o zamknięciu – mówi. – Pojawiły się ogłoszenia wynajmu i sprzedaży nieruchomości, często wraz z całym wyposażeniem. Na podstawie obserwacji mojego lokalnego trójmiejskiego rynku mogę stwierdzić, że ofert sukcesywnie przybywa.

Dotyczy to szczególnie branż zamkniętych, a więc nieruchomości przeznaczonych na gastronomię, fitness czy noclegi, ale też sklepów w galeriach handlowych. – Wyraźnie spadł popyt zarówno na zakup, jak i wynajem takich powierzchni, głównie w drogich lokalizacjach. Szczególnie poszkodowani są przedsiębiorcy i właściciele działający w miejscowościach opartych w dużej mierze na turystyce – mówi Łukasz Wydrowski.

Dodaje, że oficjalne stawki najmu i ceny sprzedaży w większości odpowiadają wartości rynkowej nieruchomości.

– To się jednak może zmienić, jeśli popyt będzie niski. Czas ekspozycji ofert i ponoszone straty będą skłaniać do przecen – przewiduje ekspert Estatic Nieruchomości. – Zaczną się pojawiać okazje dla inwestorów. Będą atrakcyjne dla osób z dużym kapitałem, mogących pozwolić sobie na jego chwilowe zamrożenie. Dziś odnotowuję duży wzrost liczby pytań o przejęcie upadających biznesów lub zakupu nierentownych nieruchomości za 50–70 proc. ich wartości.

Niewiele osób przystaje dziś na takie warunki. – Niestety, im dłużej potrwa lockdown, tym więcej ludzi będzie szukać ratunku nawet kosztem utraty części zainwestowanych środków – przewiduje Wydrowski.

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości, dla odważnych inwestorów kryzys to szansa na przejrzenie i wybór ciekawych ofert lokali za dobre pieniądze. – Szczególnie proponowałbym zainteresować się nieruchomościami w dobrych lokalizacjach, które nadają się na sklepy, apteki, usługi medyczne – radzi. – Galerie, a wraz z nimi lokale handlowe, są częściej zamykane z powodu pandemii. To jeszcze jeden argument za poszukiwaniem lub przenoszeniem biznesu poza centra handlowe.