Innowacyjne magazyny, czyli o dobrostanie, proptechu i... feng shui

Zasoby nieruchomości logistyczno-przemysłowych w Polsce sięgnęły 18,5 mln mkw. W zeszłym roku deweloperzy oddali rekordową ilość 2,7 mln mkw. Dobra koniunktura twa od lat, jak długo jeszcze?

Polska to najdynamiczniej rozwijający się kraj w Europie. Fundamenty są stabilne, by koniunktura utrzymała się przez najbliższe dwa lata. Biorąc pod uwagę wielkość naszego rynku oraz popyt wewnętrzny, sądzę, że jesteśmy na półmetku. W Niemczech zasoby magazynów to ponad 70 mln mkw.

Potencjał popytu wewnętrznego jest ogromny, może widać spowolnienie w inwestycjach zagranicznych, ale relatywnie niewielkie. Wciąż widać tendencję przenoszenia operacji logistycznych z droższych krajów do Polski.

Jednocześnie, mimo zeszłorocznego wzrostu czynszów w Polsce o średnio ponad 8 proc., stawki na naszym rynku są o 20 proc. niższe niż w Czechach czy na Węgrzech.

Skąd się bierze ta dysproporcja?

Przede wszystkim w Czechach i na Węgrzech jest niska dostępność gruntów i podaż jest niewielka. W Polsce z budowaniem kolejnych magazynów nie ma większych problemów, za to konkurencja na rynku jest duża – stąd niższe stawki.

Czy czynsze u nas będą dalej rosnąć?

Można się spodziewać, że tak. Zauważamy też trend zmniejszania się różnicy między stawką nominalną a realną, bo deweloperzy coraz rzadziej oferują najemcom wakacje czynszowe czy inne pakiety zachęt.

Jakie inwestycje Prologis planuje w tym roku?

W Europie Środkowej planujemy rozpoczęcie kilkunastu inwestycji, z czego ponad połowa będzie realizowana w Polsce.

Rozpoczęliśmy niedawno rozbudowę magazynów typu BTS dla firmy EURO-net, właściciela sieci RTV EURO AGD, z terminem oddania w I kwartale przyszłego roku. To już nawet nie centrum, tylko kampus logistyczny o powierzchni 160 tys. mkw., z czego 125 tys. to rozbudowa. To jedna z największych umów najmu, jakie zostały podpisane na polskim rynku pod względem powierzchni zabudowy.

W realizacji jest też magazyn BTS dla Grupy Raben w Rudzie Śląskiej. Budujemy na działce kupionej ponad dziesięć lat temu. Ciekawostką jest to, że na życzenie najemcy część biurowa została zaprojektowana zgodnie z zasadami feng shui.

W II kwartale ruszy budowa magazynu na Żeraniu w Warszawie, w miejscu obiektu zniszczonego nieco ponad rok temu w pożarze. Jesteśmy na ostatnim etapie uzyskiwania pozwoleń. Planujemy także kolejne inwestycje w Rudzie Śląskiej, Łodzi i Poznaniu.

Nasze polskie portfolio na koniec zeszłego roku liczyło 1,85 mln mkw. Myślę że szybko przekroczymy 2 mln.

Magazyny to pozornie proste konstrukcje. Jakie innowacje czy rozwiązania z zakresu proptechu można znaleźć w waszych obiektach?

Innowacje to mocny trend w nieruchomościach. Podchodzimy do tego jako globalna grupa bardzo poważnie. Musimy przewidywać, jak trzeba będzie dostosowywać budynki do rzeczywistości. Z jednej strony mamy inicjatywę Prologis Labs pod San Francisco, gdzie obecnie prowadzimy ponad 56 eksperymentów. Mamy też Prologis Ventures, spółkę inwestującą w obiecujące startupy, które mogą wpłynąć na branżę.

Globalny portfel Prologisu to 90 mln mkw., nasza strategia zakłada, że chcemy być kimś więcej niż tylko deweloperem, a nasze magazyny mają być czymś więcej niż czterema ścianami z dachem. Jako największy gracz na świecie chcemy korzystać z osiągniętej skali, stając się partnerem dla naszych najemców. W samej Europie nasze zasoby magazynowe to 18 mln mkw., co sprawia, że jesteśmy potencjalnie gigantyczną platformą zakupową. Współpracujemy np. z producentem oświetlenia LED, będziemy sukcesywnie wymieniać oświetlenie w magazynach, co przełoży się na oszczędności zużycia energii.

Mając taką skalę, możemy otworzyć rynek na inne usługi potrzebne naszym najemcom. Nie chcemy jeszcze mówić o szczegółach, bo konkurencja nie śpi.

Innowacje można rozumieć szerzej, jako nowe podejście do magazynów.

To znaczy?

Na rynek magazynowy docierają trendy znane już w biurach. Mówiąc ogólnie, chodzi o wellbeing, czyli dobrostan ludzi. Poza kwestią optymalizowania kosztów największą bolączką naszych najemców jest pozyskiwanie i utrzymywanie pracowników. Odpowiednie pensje to nie wszystko, o ludzi trzeba dbać, magazyn musi być miejscem przyjaznym.