Mieszkanie plus: Pierwsi najemcy wkrótce z kluczami

Rz: Kiedy pierwszy najemca odbierze klucze do lokalu w programie Mieszkanie+?

Andrzej Adamczyk: Pilotaż programu Mieszkanie+ trwa w Białej Podlaskiej, Gdyni, Jarocinie, Pruszkowie i Wałbrzychu. To pierwsze ponad tysiąc mieszkań. W pierwszym kwartale przyszłego roku planowane jest zakończenie dwóch inwestycji: w Białej Podlaskiej – 186 mieszkań, i w Siedleminie w gminie Jarocin – 96 mieszkań. Tam ruszył już nabór najemców. W kolejnych miesiącach 2018 r. będą oddawane następne: w Jarocinie, Gdyni, Wałbrzychu i Pruszkowie. Zakończenie tej ostatniej przewidziane jest na początku 2019 r. Jest naprawdę duża mobilizacja na placach budowy.

Jednocześnie w drugim filarze programu Mieszkanie+, przewidującym dofinansowanie budżetowe społecznego budownictwa czynszowego, na bieżąco oddawane są mieszkania gminne oraz budowane przez towarzystwa budownictwa społecznego. Można powiedzieć, że klucze do lokali są oddawane niemal na bieżąco.

Czy w realizacji programu nie przeszkadza brak ustawy o Krajowym Zasobie Mieszkaniowym (KZN)?

Mieszkanie+, a dokładnie pierwszy filar, już wykorzystuje fundusze inwestycyjne zarządzane przez spółkę BGK Nieruchomości. I skorzysta z nowych możliwości, które otworzy KZN. BGKN organizuje proces inwestycyjny i poszukuje partnerów. Przedsięwzięcia opierają się na już istniejących strukturach spółki i funduszy inwestycyjnych BGK, dlatego brak ustawy o KZN nie wpływa na tę część programu. Zasady ustalone w ustawie o KZN umożliwią zarządzanie nieruchomościami Skarbu Państwa przekazanymi do zasobu przede wszystkim przez starostów i prezydentów miast na prawach powiatu, a także Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Agencję Mienia Wojskowego czy Lasy Państwowe. Działania BGKN, a w przyszłości KZN, będą się uzupełniać. Celem jest stworzenie szerokiej oferty mieszkań na wynajem dla Polaków. Jednocześnie trwają inwestycje gmin, organizacji pożytku publicznego, TBS i spółdzielni mieszkaniowych. Odbywa się to w drugim filarze Mieszkanie+ przewidującym tworzenie mieszkań komunalnych i mieszkań społecznych czynszowych. Wkrótce spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły korzystać ze wsparcia na budowę mieszkań spółdzielczych lokatorskich.

Skoro brak ustawy nie przeszkadza, to po co ją uchwalać?

Jest kluczowym elementem Narodowego Programu Mieszkaniowego. Umożliwia uporządkowanie zasobu nieruchomości SP, przygotowanie ich do inwestycji mieszkaniowych oraz ogłoszenie przetargów na użytkowanie wieczyste dla inwestorów, którzy zapewniają budowę mieszkań. Będą to spółki celowe utworzone przez gminy i KZN albo prywatni przedsiębiorcy, którzy zobowiążą się do budowy mieszkań o normowanym czynszu. Podstawowym trybem oferowania działek z KZN będą przetargi na ustanowienie użytkowania wieczystego na rzecz inwestora, który zobowiąże się do wynajmowania części ze zbudowanych mieszkań o czynszu normowanym, w tym z opcją dojścia do ich własności.

Nie obawia się pan, że KZN będzie kolejną biurokratyczną i kosztowną instytucją?

KZN już w 2020 r. nie będzie potrzebował dotacji z budżetu państwa i samodzielnie się utrzyma. Ustawa wyposaża KZN w wiele mechanizmów, które pozwolą na jego skuteczne i samodzielne działanie, np. możliwość zamiany nieruchomości wchodzących w skład zasobu tak, aby zamiast jednego budynku na bardzo drogim terenie można było postawić dziesięć na dostępnych cenowo działkach. Funkcjonowanie ustawy i samego KZN będzie na bieżąco monitorowane, więc w razie wątpliwości podejmiemy działania. Nie stworzyliśmy KZN jako kolejnego molocha państwowego, bardziej jako niewielką, sprawną jednostkę publiczną, zdolną do reagowania na wyzwania gospodarcze i społeczne. Zadanie KZN to nie gromadzenie nieruchomości dla samego prawa dysponowania nimi. Będzie przygotowywał działki do przetargu, do inwestowania i przekazywał nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Czy znane są już szczegółowe kryteria najmu?

Kryteria przydziału mieszkań w pilotażu programu Mieszkanie+ są ustalane indywidualnie dla poszczególnych lokalizacji. Co do zasady o najem będą mogli ubiegać się wszyscy Polacy, niezależnie od sytuacji finansowej i rodzinnej. Dopiero gdy zainteresowanych najmem w danej lokalizacji będzie więcej niż mieszkań, zostaną wprowadzone kryteria pierwszeństwa. W wyborze kryteriów uwzględni się sytuację mieszkaniową w danym regionie, w tym sytuację osobistą i finansową mieszkańców, uwarunkowania lokalnego rynku pracy – tak by jak najlepiej dopasować ofertę do potrzeb mieszkańców. W dwóch gminach, w których rozpoczęto budowę mieszkań, jest już prowadzony nabór najemców: w Białej Podlaskiej i Jarocinie. Warunkiem uzyskania mieszkania w Jarocinie jest m.in. brak tytułu prawnego do innego mieszkania, spełnienie kryteriów ekonomicznych umożliwiających terminowe opłacanie czynszu, są preferowane rodziny z dziećmi. W Białej Podlaskiej zaś we wstępnej ankiecie kwalifikacyjnej brane są pod uwagę takie kryteria jak osiągane dochody, wiek wnioskodawcy, posiadanie tytułu do innego mieszkania czy niepełnosprawność.

Nabór dla mieszkań powstałych dzięki zasobom KZN będzie prowadzony na zasadach określonych w ustawie. Weryfikacji wniosków ma dokonywać operator mieszkaniowy – podmiot, który uzyskał prawo do nieruchomości – zwykle użytkowanie wieczyste – w drodze przetargu. Będzie on odpowiedzialny za budowę i zarządzanie powstałymi budynkami mieszkalnymi. Informacja o naborze ma być zamieszczana m.in. na stronie internetowej KZN oraz w lokalnych mediach. W katalogu kryteriów zawartych w ustawie jest m.in. osiąganie względnie niskich dochodów, niepełnosprawność, posiadanie dzieci, osiągnięcie wieku powyżej 65 lat czy utrata dotychczasowego mieszkania lub domu wskutek działania żywiołu, katastrofy budowlanej, a także konieczność jego opuszczenia w wyniku wywłaszczenia. Kryteria będą dobierane indywidualnie dla każdego przetargu i uzależnione od specyfiki lokalizacji danej inwestycji. Gmina dostanie też prawo do przedstawienia opinii dotyczącej jej potrzeb mieszkaniowych, co ułatwi dostosowanie kryteriów pierwszeństwa do lokalnych potrzeb.

Podstawowym warunkiem zawarcia umowy najmu w obu przypadkach będzie rękojmia terminowego uiszczania czynszu i opłat.

Dużo uwag krytycznych padło pod adresem programu ze względu na uproszczenie zasad eksmisji. Zgadza się pan z tą opinią? Czy najemcy będą jakoś chronieni?

Przepisy ustawy o KZN chronią najemców. Ustawa nie zmienia obecnie funkcjonujących zasad najmu, przepisów regulujących problematykę eksmisji czy prawa do lokalu socjalnego.

Wprowadzamy też liczne rozwiązania gwarantujące bezpieczeństwo najmu, m.in. ściśle określone przesłanki wypowiedzenia umowy, czynsz normowany (o maksymalnej wysokości gwarantowanej w przepisach rozporządzenia) czy mechanizm przeniesienia własności mieszkania na najemcę w przypadku ogłoszenia upadłości operatora mieszkaniowego. Również gwarantujemy najemcom prawo pierwokupu mieszkania.

Czy osoba, która skorzysta z programu Mieszkanie+, może liczyć, że stanie się w przyszłości jego właścicielem?

W każdym czasie trwania umowy najmu o czynszu normowanym bez takiej opcji będzie można przekształcić ją w umowę umożliwiającą dojście do własności. Będzie ją można wielokrotnie odnawiać i bezpiecznie kontynuować. Nie należy jednak zapominać, że zgodnie z założeniami Narodowego Programu Mieszkaniowego mieszkania z opcją docelowego przeniesienia własności są realizowane na zasadach rynkowych. A zatem są też zachęty dla podmiotów zainteresowanych wynajmem mieszkań, umożliwiające równoważenie interesów obu stron umowy najmu.

Konstrukcja najmu instytucjonalnego umożliwia podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą w postaci najmu lokali zawieranie umów najmu dopuszczających w razie nieuczciwości najemców, np. niezgodnego z ustawą podnajmowania mieszkania, zakończenie najmu. Nawet jednak w takich przypadkach najemca uzyska schronienie w systemie publicznym, chociaż nie będzie miał „automatycznego" prawa do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Trzeba wyraźnie podkreślić, że taka sytuacja może wystąpić jedynie w ściśle określonych przypadkach i dotyczyć będzie tylko umów najmu instytucjonalnego. Dla tej kategorii umów przyjęto rozwiązania znane na rynku najmu, funkcjonujące już w najmie okazjonalnym.

Ograniczają one możliwość wypowiedzenia umowy do trzech przypadków wskazanych w ustawie.

Kiedy będzie można pozbyć się najemcy?

Do takiego wypowiedzenia może dojść, tylko gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zalega z czynszem za trzy miesiące – pomimo wyznaczenia dodatkowego miesiąca na spłatę należności – albo wynajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal bez pisemnej zgody właściciela. Przesłanki takiego wypowiedzenia są zatem ściśle określone, co chroni najemców przed uzależnieniem ich sytuacji od uznaniowej decyzji wynajmującego. Podkreślam, że w razie zaprzestania uiszczania czynszu ewentualna przeprowadzka do tańszego w utrzymaniu mieszkania w innej lokalizacji oferowanej przez KZN może nastąpić po 4,5 miesiącach niepłacenia czynszu. Tego nie da się porównać z aktualną praktyką rynkową.

A co z zaległościami czynszowymi?

W przypadku umów najmu zawieranych z operatorami korzystającymi z gruntów KZN możliwe jest ponadto określenie w umowie najmu z opcją przeniesienia własności zasad potrącania zaległego czynszu z rat wpłaconych na poczet ceny mieszkania, co również umożliwi najemcy dalsze zajmowanie lokalu mimo chwilowych trudności finansowych. Czynsz najmu normowanego będzie istotnie niższy od cen rynkowych, co także minimalizuje ryzyko wypowiedzenia umowy najmu w razie problemów finansowych najemcy.

Warto zauważyć, że regulacja nie narzuca stronom zawierania umów najmu instytucjonalnego – wyjątek stanowi tutaj najem mieszkań powstałych na nieruchomościach przekazanych przez KZN. Decyzja w tym zakresie należy do właściciela i wymaga zgody najemcy. Zainteresowanie tą formą umowy ostatecznie określą warunki rynkowe. Zmniejszone ryzyko straty dla właściciela w przypadku wystąpienia problemów z respektowaniem warunków umowy będzie z pewnością istotnym argumentem przemawiającym za obniżeniem czynszu, co pozytywnie wpłynie na sytuację finansową najemców.

Będzie też stanowić motywację dla inwestora do rozszerzania oferty dostępnych cenowo mieszkań na wynajem.

Do zadań KZN należy również prowadzenie działań zwiększających dostępność mieszkań w gminnym zasobie mieszkaniowym, w tym lokali socjalnych. Oznacza to, że funkcjonowanie KZN ułatwi także otrzymywanie tego rodzaju lokali, a więc i zminimalizuje zjawisko nieprzydzielania lokali socjalnych, gdy zostanie przyznane prawo do nich, ale tych lokali brakuje. ©?