Kiedy zakończy się użytkowanie wieczyste

Warto nadmienić, że Ministerstwo Budownictwa już trzeci raz zmieniło proponowany termin wejścia w życie ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność, która ma wyeliminować z polskiego porządku prawnego użytkowanie wieczyste. I choć aktualnym terminem rozpoczęcia obowiązywania tej rewolucyjnej zmiany jest 1 października 2017 roku, to wciąż trwają prace nad ostatecznym kształtem nowej regulacji, a projekt nie został jeszcze skierowany do Sejmu. Niemniej warto już teraz przedstawić główne założenia czekającej nas zmiany.

Jakie różnice

Uprawnienia właściciela nieruchomości i użytkownika wieczystego nieruchomości są prawie identyczne. Główną różnicą jest to, że nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste pozostaje własnością odpowiednio gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa, a użytkownik wieczysty zobowiązany jest do uiszczania tzw. opłaty rocznej i korzystania z nieruchomości zgodnie z celem przeznaczenia użytkowania wieczystego. Opłata roczna może być podwyższana, gdy wzrasta wartość nieruchomości, przez co nie ma pewności co do jej wysokości. Jest to niewątpliwie dolegliwością dla użytkowników wieczystych. Zważywszy, że w Polsce są miliony użytkowników wieczystych nieruchomości oraz tysiące urzędników zajmujących się obsługą postępowań związanych z ustanawianiem użytkowania wieczystego, aktualizacją wysokości i egzekucją należności z tytułu opłat rocznych, uznać należy, że usunięcie użytkowania wieczystego z porządku prawnego jest jak najbardziej pożądane.

Nowa ustawa reguluje przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Gruntami zabudowanymi w rozumieniu ustawy będą grunty zabudowane budynkami wielolokalowymi, domami jednorodzinnymi, czy garażami lub miejscami postojowymi użytkowanymi w dniu 1 października 2017 roku.

W toku konsultacji nad projektem wykreślono kontrowersyjne dla deweloperów zapisy, mówiące o możliwości przekształcenia jedynie prawa współużytkowania wieczystego gruntów oddanych w umowie na cele mieszkaniowe, czy braku możliwości ustanowienia odrębnej własności lokali z udziałem w prawie użytkowania wieczystego po dniu wejścia w życie ustawy. Aby przekształcić prawo użytkowania wieczystego we współwłasność gruntu zabudowanego budynkami wielolokalowymi, co najmniej jeden lokal mieszkalny musi być przedmiotem odrębnej własności. Widzimy więc, że ustawa umożliwia przekształcenie użytkowania wieczystego we własność gruntów, na których wybudowane są budynki nie tylko o przeznaczeniu wyłącznie mieszkaniowym, ale i o mieszanych funkcjach np. mieszkaniowo-usługowych, czyli tak jak ma to miejsce w zdecydowanej większości inwestycji deweloperskich.

Cele mieszkaniowe realizowane są również przez budowę domów jednorodzinnych, dlatego regulacją objęte zostaną również grunty zabudowane takimi budynkami. Ponadto ustawę stosować będzie się do gruntów, na których położone są garaże lub miejsca postojowe wykorzystywane w związku z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych.

Opóźnione przekształcenie

Przekształcenie będzie mogło być stosowane również do gruntów, które zostały zabudowane już po wejściu w życie ustawy, co jest dobrą wiadomością dla kupujących mieszkania od deweloperów czy działek pod budowę domów jednorodzinnych. Ustawa dopuszcza bowiem tzw. „opóźnione przekształcenie" (opóźnione z tego względu, że nie dokonuje się go z chwilą wejścia w życie ustawy) i jasno wskazuje moment, w którym kupujący dojdą do pełnej własności gruntu. Jest to też dobra wiadomość dla deweloperów, którzy odkładając realizacje swoich inwestycji na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste na okres po 1 października 2017 roku nie muszą obawiać się, że tych gruntów ustawa nie obejmie.

Momentem przekształcenia udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu przeznaczonego na budownictwo wielolokalowe we współwłasność tego gruntu będzie chwila wpisu do księgi wieczystej odrębnej własności pierwszego sprzedanego lokalu mieszkalnego w danym budynku. Przepisy te stosuje się również przy przekształcaniu spółdzielczych praw do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności lokalu.

Analogiczna regulacja została zaproponowana do gruntów, które po wejściu w życie ustawy zostały zabudowane domami jednorodzinnymi. W takiej sytuacji momentem przekształcenia użytkowania wieczystego we własność będzie oddanie budynku do użytkowania.

Zaświadczenie podstawa wpisu

Podstawą wpisu prawa własności gruntu do księgi wieczystej będzie zaświadczenie o przekształceniu wydawane przez właściwy organ (wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarząd powiatu, zarząd województwa albo starostę w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa). Zaświadczenie takie organ wyda w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy. Nałożenie obowiązku działania w określonym terminie na urzędników w milionach spraw może spowodować znaczne opóźnienia w wydawaniu zaświadczeń. Doprowadzi to do sytuacji, w których z mocy prawa zostaniemy właścicielami nieruchomości, lecz wpis w księdze wieczystej będzie możliwy po upływie kilku lub kilkunastu miesięcy.

Przy tzw. „opóźnionym przekształceniu", deweloperzy przed sprzedażą pierwszego lokalu mieszkalnego będą mogli uzyskać analogiczne zaświadczenie, dzięki czemu nabywcy tego lokalu zostaną wpisani jako współwłaściciele gruntu już w momencie wpisu odrębnej własności lokalu.

To był znaczący dochód

Istotną kwestią jest opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Opłaty za użytkowanie wieczyste są znaczącym dochodem gmin, powiatów, województw, czy Skarbu Państwa, dlatego naciski na utrzymanie obowiązku dalszego ich ponoszenia były silne i to właśnie z tego powodu przedstawienie ostatecznego projektu ustawy jest odwlekane. Ministerstwo Budownictwa zaproponowało kompromis, polegający na tym, że opłata za przekształcenie będzie płacona przez nowych właścicieli przez okres 20 lat (osoby fizyczne i prawne nie prowadzące w dniu wejścia w życie ustawy działalności gospodarczej na gruncie) albo 33 lat w wysokości odpowiadającej opłacie rocznej za użytkowanie wieczyste. Nowością, będzie wpis w dziale III księgi wieczystej o obowiązku wnoszenia opłaty za przekształcenie, ich wysokości i okresie wnoszenia tych opłat. Dzięki temu każdorazowy właściciel nieruchomości będzie miał świadomość ciążącego na nim obowiązku, co z pewnością pozytywnie wpłynie na ściągalność opłaty za przekształcenie. ?