Zgodnie z art. 290 kodeksu cywilnego w przypadku podziału nieruchomości obciążonej (tej, na której jest służebność) służebność co do zasady utrzymuje się na nowych nieruchomościach utworzonych przez podział. Ustawodawca zastrzega, że gdy wykonanie służebności ogranicza się np. tylko do jednej z nich, to właściciele pozostałych nieruchomości mogą żądać zwolnienia ze służebności. Jeżeli wskutek podziału nieruchomości obciążonej sposób wykonania służebności wymaga zmiany, to jeśli strony się nie porozumieją – sposób ten określi sąd.
Podział prawny powoduje, że zmienia się właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości. Jest również pogląd, zgodnie z którym podział prawny nieruchomości sprowadza się do założenia dla nowej nieruchomości osobnej księgi wieczystej.
Tak więc, gdy wydzielona zostaje nowa nieruchomość, w założonej dla niej księdze wieczystej służebność gruntowa musi zostać zapisana. Sam podział niczego nie zmienia. Jeśli okaże się, że na nowej nieruchomości służebność jest wykonywana, nie można zażądać jej wykreślenia. Co do zasady też, gdy istnieje np. służebność drogowa i na nowej nieruchomości droga związana ze służebnością już nie przebiega – właściciel nowej nieruchomości może zażądać zwolnienia. Ma to potwierdzać zaistniały stan faktyczny.
Może się też zdarzyć, że wydzielana jest mała nieruchomość. Na niej teoretycznie powinna dalej obowiązywać służebność (wcześniej na tym terenie obowiązywała – przebiegał tam fragment drogi), ale nowemu właścicielowi to nie odpowiada. Uznaje więc, że wystarczające jest, gdy na jego nieruchomości ustanowiona wcześniej służebność nie obowiązuje już, została „przeniesiona" na nieruchomość główną. W takiej sytuacji strony powinny się porozumieć pomiędzy sobą. Jeżeli takiego porozumienia nie są w stanie osiągnąć, sprawa powinna zostać skierowana do sądu. Sąd może w takiej sytuacji zajmować się jedynie zakresem już ustanowionej służebności. Może więc na przykład w uzasadnionym przypadku ustalić inną lokalizację drogi wynikającej ze służebności drogowej.
W art. 290 k.c. jest mowa tylko o „zmianie sposobu wykonywania służebności", a nie o zmianie treści służebności. Sama zmiana treści służebności może być zgodnie z art. 291 k.c. orzeczona przez sąd, gdy powstanie uzasadniająca to „ważna potrzeba gospodarcza". Zgodnie z orzecznictwem taką potrzebą gospodarczą (uzasadniającą nie tylko zmianę sposobu wykonywania, ale też zmianę treści służebności) nie jest potrzeba gospodarcza wywołana podziałem nieruchomości (wyrok SN z 31 lipca 1972 r., III CRN 443/71, OSNC 1973/5/ 79). Oznacza to, że właściciel nowej wydzielonej nieruchomości tylko z tego względu, że nieruchomość została wydzielona, nie może żądać zniesienia służebności ją obciążającej. Musi mieć inne istotne argumenty gospodarcze, np. rozpoczęcie na nowej nieruchomości działalności i utrudnianie prowadzenia jej przez ustanowioną służebność.
