Lokum z babcią w pakiecie

Większy wybór, zarówno pod kątem lokalizacji, metrażu jak i standardu, a także możliwość znalezienia lokum do zamieszkania od ręki - to najważniejsze zalety zakupu nieruchomości na rynku wtórnym. Na co trzeba uważać przy transakcji?

Radzi Marcin Krasoń, analityk Home Broker:

- Przede  należy zweryfikować, czy osoba, która chce sprzedać mieszkanie, rzeczywiście jest tym, za kogo się podaje i czy ma prawo do dysponowania nieruchomością. Dokumentem potwierdzającym zakup mieszkania jest umowa cywilno-prawna w formie aktu notarialnego (taka forma jest prawnym obowiązkiem), jednak czasem może być to np. spadek czy podział majątku.

Należy zajrzeć też do księgi wieczystej. W większości przypadków, znając jej numer, można to zrobić bez wychodzenia z domu, gdyż system został skomputeryzowany i księgi wieczyste można przeglądać on-line.

Uwaga na służebności

W trakcie weryfikowania stanu prawnego nieruchomości warto zwrócić uwagę na tak zwane służebności. Służebność osobista oznacza prawo do korzystania (z części lub całości) nieruchomości przez osobę trzecią. Prawo to obciąża każdego kolejnego właściciela.

Co do zasady prawo służebności osobistej wygasa dopiero z chwilą śmierci, przy czym odpowiednio skonstruowana umowa może gwarantować przeniesienie jej po śmierci na kogoś innego (np. potomstwo lub małżonka).

Niechciani lokatorzy

To, że ktoś nie ma prawa do zamieszkiwania w lokalu (bo np. zrzekł się służebności) wcale nie znaczy, że tego nie będzie robił. Warto od sprzedającego zażądać zaświadczenia, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany oraz sprawdzić, czy fizycznie nikt w nim nie mieszka.

W przypadku kupna mieszkania z lokatorami trzeba liczyć się z możliwym procesem o eksmisję, który może się ciągnąć miesiącami. W Polsce nie można lokatorów wyrzucić na bruk, muszą mieć zapewniony lokal.

Prawo dożywocia

Należy uważać na mieszkania obciążone prawem dożywocia. Oznacza ono, że np. bliski sprzedającego może mieszkać w lokalu aż do swojej śmierci, bez względu na to, kto jest właścicielem nieruchomości.

Prawo dożywocia powinno być ujawnione w księdze wieczystej. Powinno, ale nie musi, warto więc zweryfikować stan prawny lokalu przeglądając na przykład dokument nabycia prawa własności nieruchomości. Dodatkowym zabezpieczeniem będzie zawarte w umowie sprzedaży nieruchomości oświadczenie sprzedającego, iż nie jest ona obciążona prawami osób trzecich.

Zaległości finansowe

Sprzedający mieszkanie powinien też udowodnić, że lokal nie jest zadłużony z tytułu czynszu lub opłat za media. Zaświadczenia takie można uzyskać od wspólnoty mieszkaniowej i firm dostarczających media. Znaczenie ma także obciążenie hipotekami - informacje o tym znajdziemy w księdze wieczystej.

Wspólnota i budynek

Stając się właścicielem mieszkania, stajemy się jednocześnie członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Warto zwrócić uwagę na to, jak owa wspólnota prosperuje. Źle zarządzana wspólnota to wyższe koszty oraz utrudnione życie mieszkańców.