Inwestorzy podbijają ceny mieszkań

Popyt na mieszkania nie spada. Firmy deweloperskie biją rekordy z kwartału na kwartał, z półrocza na półrocze, z roku na rok. Budują tak dużo jak nigdy wcześniej.

– Sektor budownictwa mieszkaniowego ma się bardzo dobrze – mówi Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich. – Systematycznie zwiększa się i liczba wydawanych pozwoleń na budowę, i liczba rozpoczynanych inwestycji. W drugim kwartale tego roku firmy dostały zgodę na budowę 70,4 tys. mieszkań, a rozpoczęły prace przy 61,8 tys. lokali. To więcej niż kwartał wcześniej o 16,9 i 39,8 proc. – podaje.

Ledwie nadążają

Nieruchomości idą jak woda. – Oferta mieszkań na rynku pierwotnym może się wydawać spora, ale zapotrzebowanie jest jeszcze większe - zauważa Marcin Uryga, analityk Emmerson Realty. – Firmy ledwie nadążają z dostarczaniem odpowiedniej porcji kolejnych mieszkań – ocenia.

Rynek nieruchomości nakręcają m.in. inwestorzy. Na wynajmie lokalu można zarobić sporo więcej niż na bankowej lokacie. Z analiz Home Brokera i portalu Domiporta.pl wynika, że średnia rentowność z najmu mieszkania w Warszawie to 5,6 proc. netto, w Katowicach – 6,58 proc., w Krakowie – 4,75 proc.

O superatrakcyjne mieszkania klienci mocno rywalizują. Średnie ceny idą w górę. W ciągu kwartału metr nowego mieszkania w Gdańsku zdrożał średnio o 156 zł, w Łodzi – o 135 zł, a w Warszawie – o 45 zł – podaje ZBP.

– Rynek akceptuje podwyżki, o czym jednoznacznie świadczą rekordy sprzedażowe – komentuje Marcin Uryga. – Mówiąc w dużym uproszczeniu, najbardziej drożeją mieszkania, których zakup może być stosunkowo bezpieczną i korzystną inwestycją. Wzrost i tak jest umiarkowany, biorąc pod uwagę ogromny popyt – ocenia.

Maciej Mączka, prezes Grupy Deweloperskiej Sento, potwierdza: – Na pewno zdrożały mniejsze lokale w atrakcyjnych miejscach – mówi. – Podwyżki średnich cen wynikają także z mniejszej liczby tańszych mieszkań dostosowanych do programu „MdM" – dodaje. A Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, twierdzi, że dziś nie ma mowy o klasycznej silnej hossie, jaka panowała na rynku mieszkaniowym przed dekadą. Wtedy lokale drożały z dnia na dzień, deweloperzy zrywali wstępne umowy z klientami, bo pojawiali się inwestorzy gotowi za zarezerwowane już mieszkanie zapłacić więcej. – Dzisiejsza 4–6-proc. zwyżka cen jest jednak istotna – przyznaje. – Jednoznacznym sygnałem, że stan na rynku jest bliższy stabilizacji niż typowej hossy, jest brak wyraźnej tendencji wzrostowej na głównym, stołecznym rynku nieruchomości – dodaje.

Jędrzyński zwraca jednocześnie uwagę na drożejące grunty. – Po pierwsze, deweloperzy potrzebują coraz więcej działek inwestycyjnych. Tymczasem ich dostępność, za sprawą ustawy o ustroju rolnym, zmalała – zauważa. – Po drugie, w Polsce coraz bardziej brakuje rąk do pracy. Coraz szybciej rosną więc stawki za usługi budowlane. Po trzecie, rynek wymusza na deweloperach budowanie coraz lepszych, energooszczędnych i ekologicznych nieruchomości. A to musi kosztować – wyjaśnia.

Także Marek Szmolke, prezes firmy P.B. Start, mówi o coraz lepszym standardzie mieszkań. – Spójrzmy, jak wyglądają budynki, które powstawały pięć, dziesięć lat temu. Oczekiwania klientów rosną. Rosną też ceny materiałów i stawki za robociznę.

Więcej apartamentów

Na rynek trafia też coraz więcej mieszkań z wyższej półki. Chętnych nie brakuje. Zakup drogich nieruchomości ma odzwierciedlenie w średnich cenach transakcyjnych liczonych dla całego rynku.

Jakub Misiewicz, dyrektor warszawskiego oddziału agencji Północ Nieruchomości, zwraca uwagę, że najbardziej drożeją mieszkania wyceniane na nie więcej niż 400 tys. zł. – Na rynku wtórnym o 10–15 proc. więcej płacimy za lokale w kamienicach i blokach wybudowanych po 2000 r. – wskazuje. – Mamy wiele transakcji gotówkowych. Inwestycja w mieszkanie na wynajem krótkoterminowy pozwala osiągnąć ponad 10-proc. rentowność.

Według Tomasza Błeszyńskiego, prezydenta Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, dalszy wzrost sprzedaży mieszkań może zachęcić spółki deweloperskie do bardziej śmiałych podwyżek. – A to może się skończyć destabilizacją rynku i znaną z lat 2006–2008 bańką – ocenia. – Przegrzanie rynku oznaczałoby problemy i dla inwestorów, i dla kupujących mieszkania dla siebie na kredyt. Obawiam się, że jeśli ta nowa bańka deweloperska urośnie, to zwiększy się oprocentowanie kredytów hipotecznych – prognozuje.

Rekordy w Łodzi i Gdańsku

Mimo realnej wizji pojawienia się na rynku tysięcy tanich mieszkań z programu Mieszkanie+ Polacy nie przestają kupować nieruchomości – podkreśla Marcin Krasoń, analityk Home Brokera. Firma ta wraz z Open Finance stworzyła indeks cen transakcyjnych. Pod uwagę brane są transakcje przeprowadzone za ich pośrednictwem.

Z najnowszego raportu Home Brokera udostępnionego „Rzeczpospolitej" wynika, że indeks osiągnął najwyższą od sześciu lat wartość. – Na szczególną uwagę zasługują Gdańsk i Łódź, gdzie roczna zmiana jest największa. W pierwszym mieście wzrost wyniósł 11,5 proc., a w drugim 28,1 proc. – podaje Krasoń.

Analityk wyjaśnia, że rynek w Łodzi cechuje duża zmienność.