Luksus mieszkaniowy sprzedaje się po cichu

Rzeczpospolita: Czy polskie nieruchomości spełniają światowe kryteria luksusu?

Cyprian Chałupczak, współzałożyciel spółki Koneser Group: Topowe nieruchomości na świecie czasem skrajnie się od siebie różnią, a mimo to są zaliczane do superluksusowych. Weźmy chociażby apartamenty na Manhattanie z widokiem na miasto, oplecione punktami usług, handlu, edukacji i kultury. Na drugiej szali są wille za miastem, z dala od głównej drogi, z widokiem na połacie zieleni.

Na pewno można wskazać na pewien standard budynku, na historię i legendy związane z miejscem.

W Polsce mamy tak głośne inwestycje, jak: Złota 44 w Warszawie, Sky Tower we Wrocławiu, Angel Wawel w Krakowie. Są też spółki takie jak nasza, inwestujące w nieruchomości zabytkowe. Ich wartość historyczna i walory architektoniczne są tak duże, że po remoncie budynki stają się alternatywą dla nowych inwestycji deweloperskich.

Jak dużo jest u nas luksusowych nieruchomości?

Przybywa ich z roku na rok. Szacuje się, że w ubiegłym roku sprzedano w Polsce prawie 2 tys. nieruchomości luksusowych, czyli takich za co najmniej 1 mln zł. Lwia część prestiżowych domów i apartamentów nie trafia nigdy na rynek, a ich sprzedaż odbywa się po cichu, poprzez marketing szeptany.

Czy dziś budowane apartamenty mają szansę przetrwać próbę czasu?

Technika pędzi do przodu w zawrotnym tempie, oferując coraz nowsze rozwiązania. Dzisiejsze udogodnienia, jak systemy smart house, wideodomofony czy monitoringi, będą kiedyś wymagać unowocześnienia i wymiany. Ale sama technologia budowy, materiały, projekty, nie zmienią się drastycznie. Nie odważymy się przecież na wyburzenie całego krakowskiego Starego Miasta, by zastąpić je szklanymi drapaczami chmur. Osoby inwestujące w kamieniczne mieszkania w centrum miasta mogą spać spokojnie.

Kamienice to luksus ponadczasowy?

Zdecydowanie tak. Były dobrem dostępnym dla najznamienitszych mieszkańców miast już dziesiątki, setki lat temu. Mieszkania były bardzo przestronne. Standard to lokale 100-metrowe, a nawet większe. Wydzielano w nich pomieszczenia dla służby. Kamienice powstawały w najważniejszych punktach miast, wzdłuż traktów handlowych i dokoła rynku. Pozwalało to na bezproblemowy dostęp do wszystkich najważniejszych miejsc, usług i rozrywek ówczesnych miast. Lata mijają, a te zalety pozostają niezmienne. Teraz tylko unowocześniamy kamienice, montując cichobieżne windy, urządzając recepcje. Jednak sam wygląd budynków, kunszt, z jakim były wznoszone, sprawiają, że mieszkania w kamienicach cieszą się niezmiennym zainteresowaniem. W żadnym z ultranowoczesnych budynków nie odtworzy się tak niezwykłego klimatu.

Ile kamienic już państwo odnowili?

Wyremontowaliśmy 12 kamienic, wszystkie w centrum Krakowa – na Starym Mieście i Kazimierzu. Teraz odnawiamy dwa kolejne budynki – przy ul. św. Sebastiana oraz przy placu Na Groblach 19 – to kamienica z widokiem na Wawel. W planach mamy remont co najmniej dwóch kolejnych budynków.

Renowacja kamienic to trudny biznes. Roszczenia do budynków, konserwator zabytków, konkurencja apartamentowców. Kamienice mają przed sobą długą przyszłość?

W samym Krakowie jest ponad 10 tys. kamienic. Tych zrewitalizowanych wciąż nie jest dużo. Przed nami jeszcze wiele lat pracy, i całe szczęście! To bardzo satysfakcjonujące, kiedy wiesz, że w jakiejś części przyczyniłeś się do tego, jak wygląda twoje rodzinne miasto, jak pięknieje w oczach i jak jest postrzegane, nie tylko przez turystów, ale i mieszkańców. Gruntów w mieście nie przybywa. Nie na zawsze będzie nam dane budować coraz to większe budynki w centrum, a liczba tzw. plomb jest także ograniczona. Kraków ze względu na niepowtarzalną architekturę przyciąga wielu turystów. Kolejne pokolenia zafascynowane miastem chcą z nim związać dorosłe życie. Kamienice mają więc przed sobą długą przyszłość.

Jakie są największe trudności w tym biznesie?

Trochę kłopotów przysparza skompletowanie dokumentów, pozwoleń i zgód potrzebnych do rozpoczęcia prac budowlanych. Proces administracyjny zajmuje dużo czasu. Wyzwaniem jest także wkomponowanie nowoczesnych elementów w starą, zabytkową tkankę kamienicy. Ale to się udaje, z czego jesteśmy bardzo dumni.

Czy warto zainwestować – jako prywatny inwestor – w mieszkanie w kamienicy?

To zależy nie tylko od lokalizacji i powierzchni mieszkania, ale też od aranżacji wnętrza i promocji apartamentu na portalach turystycznych i hotelarskich. Przyjmijmy jednak, że dwupokojowe mieszkanie na Starym Mieście, które kupiliśmy za 500 tys. zł, przynosi nam dochód w wysokości ok. 30 tys. zł, bo za wynajem apartamentu dostajemy 2,5 tys. zł miesięcznie. Zakładając, że mieszkanie jest obłożone tylko w 70 proc., a nocleg dla czterech osób kosztuje 300 zł za dobę (co jest konkurencyjną stawką), mamy rentowność na poziomie 6 proc. Doliczając do ceny zakupu mieszkania koszty poniesione na jego wyposażenie, remont, opłaty notarialne i podatek PCC, przy identycznych założeniach, uzyskamy niespełna 5-proc. rentowność. Wciąż jest to bardzo dużo.

Czy poza ceną na rynku apartamentowym ważne jest też kryterium powierzchniowe? Czy małe studio też może być apartamentem?

Wszystko zależy od zagospodarowania przestrzeni. Oczywiście, im większa powierzchnia, tym prestiż mieszkania większy. Jednak nawet studia mające niecałe 30 mkw. mogą być naprawdę luksusowe, jeśli ich wnętrze zostanie funkcjonalnie zaprojektowane. Przykładem może być jedno z mieszkań w naszej nowej inwestycji - w kamienicy przy placu Na Groblach 19 w Krakowie.

Jaki jest popyt na kamieniczne mieszkania?

Chyba najlepiej zobrazuje to fakt, że we wszystkich 12 ukończonych przez nas inwestycjach sprzedaliśmy wszystkie mieszkania. W remontowanej kamienicy przy ul. św. Sebastiana 16 zostały ostatnie wolne lokale. Kiedy w ofercie pojawia się nowa kamienica, zainteresowanie jest bardzo duże. Popyt nieco spada wraz z malejącą podażą dostępnych lokali. Zainteresowanie ponownie wzrasta po odsłonięciu remontowanej elewacji. Kamieniczne mieszkania sprzedają się często o wiele lepiej niż tańsze lokale na nowych osiedlach deweloperskich.

Czy Państwa firma planuje ekspansję na inne miasta?

Nie wykluczamy rozszerzenia działalności na kolejne miasta, na razie jednak  skupiamy się na stolicy Małopolski.