Magia wielkich liczb: jak interpretować dane deweloperów

Deweloperzy są najczęściej oceniani przez pryzmat liczby sprzedanych mieszkań. Według szacunków firmy REAS w ostatnich latach sprzedaż na rynku pierwotnym w sześciu największych aglomeracjach rosła w tempie prawie 19 proc. rocznie, do niemal 73 tys. w 2017 r.

Także poszczególne firmy notowały coraz wyższe wyniki, w 2017 r. liderzy operują już w przedziale 3,5–4 tys. lokali, wyraźnie wzrosło grono spółek sprzedających powyżej 1 tys. mieszkań rocznie. Wrażenie robi też tempo wzrostu – znacznie powyżej rynkowego, rzędu nawet 50–60 proc.

Jednak mieszkanie mieszkaniu nierówne i zamiast poprzestawać na rankingach, warto głębiej wczytywać się w sprawozdania spółek, bo te kryją wiele niespodzianek i paradoksów.

Diabeł tkwi w szczegółach

Rosnący wynik w ujęciu ilościowym nie musi przekładać się automatycznie na poprawę zysków.

Wrocławska firma Vantage Development po trzech kwartałach 2016 r. raportowała wzrost liczby przekazanych klientom lokali o 15 proc., do 246 sztuk. Jednak przychody okazały się o 21 proc... niższe niż rok wcześniej i sięgnęły 42 mln zł. Jeszcze słabiej wypadł zysk brutto ze sprzedaży – okazał się mniejszy aż o 40 proc. i wyniósł niecałe 6 mln zł. Skąd ten paradoks? Blisko 60 proc. przekazanych mieszkań pochodziło z inwestycji realizowanych w ramach joint venture, które nie były konsolidowane metodą pełną.

Ten księgowy termin oznacza, że spółka może liczyć przychody i zyski z przekazań mieszkań proporcjonalnie do udziałów w biznesie. Vantage prezentował więc wynik finansowy zgodnie z posiadanymi udziałami, a w ujęciu ilościowym zaliczał wszystkie mieszkania przekazane w takiej inwestycji.

W przypadku innej wrocławskiej firmy, i2 Development, wynikająca z historycznych zaszłości struktura sprzedaży jest bardzo ciekawa. Wchodząc na GPW, spółka chwaliła się sprzedażą rzędu 420 mieszkań w 2015 r., jednak tylko 268 lokali pochodziło z własnych projektów. Firma świadczyła bowiem usługi budowlane przy zewnętrznych inwestycjach mieszkaniowych prowadzonych przez swojego ówczesnego prezesa i współzałożyciela.

Deweloper odpowiadał też za sprzedaż tych lokali pod swoją marką. Firma uznała za stosowne zaliczać lokale z projektów prezesa do swoich statystyk (wyraźnie to jednak podkreślając). i2 Development ma w ramach wynagrodzenia niewielki udział w zyskach ze sprzedaży tej puli lokali. Z biegiem czasu wpływ współpracy z akcjonariuszem znacząco maleje na rzecz sprzedaży własnej.

Z wynikami i2 Development wiąże się jeszcze inna kwestia. Kiedy spółka powstawała, zostały do niej wniesione aportem atrakcyjne grunty pod projekty z segmentu premium, dla których rentowność marżami brutto ze sprzedaży szacowana była na wysoki zakres 39–65 proc. Jednak na potrzeby aportu parcele musiały zostać wycenione zgodnie z wartością bieżącą – wyższą niż w momencie zakupu. W efekcie deweloper w księgach pokazywał marże na realizowanych tam inwestycjach na poziomie 17–39 proc. Oczywiście pod względem uzyskiwanych bardzo dobrych przepływów gotówkowych nic się nie zmieniło.

Z ciekawą sytuacją mieliśmy też do czynienia w Polnordzie. Kiedy pod koniec 2015 r. zmienił się zarząd, zrewidowano sposób liczenia sprzedaży. Spółka ogłosiła, że zgodnie ze zrewidowaną metodologią w 2015 r. znalazła nabywców na 1055 mieszkań, choć wcześniej podawano 1320. Z czego wzięła się tak znaczna (20 proc.) różnica? Deweloper zdecydował się prezentować wyniki ważone faktycznym udziałami przypadającymi na Polnord w inwestycjach realizowanych z partnerami. Ponadto zrezygnowano z uwzględniania w sprzedaży dużego pakietu lokali hotelowych – w opinii nowego kierownictwa umowy zobowiązaniowe z klientami to zbyt wczesny etap, by włączać je do wyniku.

Kwestia czasu

Relacja między tempem wzrostu sprzedaży, przekazań lokali i zyskami może też wynikać z bardziej prozaicznych przyczyn niż przytoczone przykłady.