Wynajem na rynku magazynów. Jakich miejsc szukają najemcy?

Rok 2016 zakończył się rewelacyjnym wynikiem dla rynku magazynowego. Firmy wynajęły ponad trzy miliony mkw. powierzchni. Tym samym pobiły rekord z 2015 r., kiedy to najemców znalazło 2,5 mln mkw. hal. Ale to nie koniec dobrych wiadomości. Zdaniem ekspertów Cushman & Wakefield początek 2017 r. pokazał, że rynek wcale nie zwalnia, bo wyniki za I kwartał będą znakomite.

Jaki region kraju będzie się cieszył największym zainteresowaniem inwestorów w tym roku, gdzie nie zabraknie najemców, w jakich lokalizacjach firmy planują największe projekty?

JOANNA SINKIEWICZ, dyrektor, Cushman & Wakefield:

– Nadal dynamicznie rozwijają się główne rynki magazynowe – okolice Warszawy, centralna Polska czy Górny Śląsk. Popyt w tych regionach jest stabilny, widać duże zainteresowanie inwestorów finansujących lub kupujących parki magazynowe. Większość deweloperów ma gotowe projekty lub grunty w najważniejszych lokalizacjach i może dostarczyć najemcy obiekt w kilka miesięcy.

Znacząco rośnie popularność mniejszych rynków. Poprzedni rok przyniósł dynamiczny rozwój dla regionu bydgoskiego i szczecińskiego. Spodziewamy się, że na mapie magazynowej pojawią się kolejne punkty, dziś białe plamy. Coraz częściej klienci pytają o Kielce, Białystok czy Zieloną Górę. Powstanie tam nowoczesnych hal jest jedynie kwestią czasu.

Rozwój mniejszych lokalizacji jest w dużej mierze spowodowany zmianami zachodzącymi na rynku pracy. Są miejsca, w których bardzo trudno o pracowników. Szczególnie odczuwają to firmy z sektora produkcyjnego oraz branży e-commerce. Z tego względu firmy te są często pionierami w mniejszych lokalizacjach, swoim zapotrzebowaniem i wyborem inicjując powstanie nowych parków magazynowych.

ROBERT DOBRZYCKI, dyrektor zarządzający, Panattoni Europe:

– Obecnie realizujemy ponad 700 tys. mkw. magazynów. Największe inwestycje to oczywiście dwa centra dystrybucyjne dla firmy Amazon w Szczecinie i w Sosnowcu, o łącznej powierzchni 300 tys. mkw.

Budujemy też hale w ramach własnych parków w Grodzisku (ponad. 108 tys. mkw.), w Poznaniu (ponad 47 tys. mkw.), Pruszkowie (38,5 tys. mkw.), Krakowie (33 tys. mkw.). Poza tym realizujemy obiekt produkcyjny dla Reuss Seifert (ponad 30 tys. mkw.) czy K-Flex (17 tys. mkw.).

Nie mamy wątpliwości co do dalszych perspektyw rozwoju takich lokalizacji, jak Bydgoszcz, Szczecin, Rzeszów i Lublin. Ich potencjał dostrzegliśmy właściwie jako pierwsi, dostarczając w ciągu ostatniego roku nowoczesną powierzchnię o charakterze produkcyjno-magazynowym. Np. w Bydgoszczy zakończyliśmy budowę czterech obiektów (w tym dla Carrefour), w Szczecinie powstała już druga hala. Podobnie w Lublinie – kończymy budowę drugiej hali i zaczęliśmy trzecią. W dalszym ciągu będziemy rozwijać te rynki, ale do nich należy dodać zupełnie pionierskie lokalizacje – Kielce, Opole, Września, Toruń, Białystok i Zielona Góra. W naszym przekonaniu te rynki w perspektywie 2017/2018 roku mają duży potencjał rozwojowy. I właśnie eksploracja tych terenów stała się dla nas strategiczna na najbliższe dwa lata.

EWA ZAWADZKA, wiceprezes Prologis na Polskę:

– Największym potencjałem rozwojowym cieszą się dziś w Polsce: Górny i Dolny Śląsk, Poznań, Warszawa, Szczecin oraz centralna Polska, która jest regionem zdecydowanie wybijajacym się na tle pozostałych, a zwłaszcza okolice Strykowa, Piotrkowa Trybunalskiego i Łodzi. Tymi lokalizacjami najczęściej interesują się nasi klienci i tam chcą rozpoczynać nowe inwestycje lub relokować swoje istniejące już centra logistyczne i magazyny. Bezpośredni wpływ na wzmożone zainteresowanie tym regionem miały nowe rozwiązania infrastrukturalne, które bardzo pomogły go ożywić. Bliskość sieci dróg oraz dostępność lokalnej siły roboczej to dwa elementy, które mocno przyciągają nowych inwestorów i najemców.

Drugim interesującym regionem dla najemców, a co za tym idzie dla inwestycji magazynowych i produkcyjnych, są okolice Szczecina. Za łatwy dostęp, zarówno drogą morską, jak i lądową, cenią go sobie zwłaszcza przedsiębiorcy z krajów skandynawskich.

W 2017 roku planujemy rozwój naszego parku w Strykowie oraz mamy zamiar zrealizować nową inwestycję w Szczecinie. W obu przypadkach będą to hale zabezpieczone umowami najmu typu pre-let.

MAGDALENA SZULC, dyrektor Segro na Europę Środkową:

– Rejonami, które wyróżniają się zarówno pod względem potencjału deweloperskiego, jak i wysokiej aktywności klientów, są przede wszystkim okolice Warszawy, Górny Śląsk, Poznań i obszar centralnej Polski.

Nasza strategia zakłada stałe umacnianie pozycji firmy w lokalizacjach, w których jest ona już obecna. Równolegle uważnie obserwujemy rynek, w przypadku zaś pojawienia się możliwości zakupu atrakcyjnego gruntu, mamy w planie powiększanie naszego obecnego potencjału deweloperskiego. Budujemy dziś w Polsce – na zasadach pre-let, czyli z umowami przedwstępnymi – prawie 22 tys. mkw. w podwarszawskim Ożarowie i w Gliwicach. W bliskich planach mamy zaś realizację kolejnych projektów na zamówienie klientów. Nie wykluczamy, że część obiektów powstanie także spekulacyjnie. Wiele spośród naszych parków daje obecnym i nowym klientom możliwość ekspansji – gwarantują ją takie lokalizacje, jak Stryków, Nadarzyn, Gliwice, Tychy czy Gdańsk. Miejsce na nowe inwestycje mamy także w Gołuskach niedaleko Poznania. Kupiliśmy w tym regionie 11 ha gruntu, na którym może powstać nawet 51 tys. mkw. hal dla logistyki czy lekkiej produkcji.

AGNIESZKA GÓŹDŹ, szef działu wynajmu, MLP Group:

– Naszą ofertę będziemy rozwijać m.in. w województwie śląskim, czyli w Czeladzi oraz Gliwicach. W Czeladzi powstanie park logistyczny o docelowej powierzchni 60 tys. mkw., a w Gliwicach – 65 tys. mkw. Dużym zainteresowaniem najemców cieszą się także nasze centra logistyczne w Pruszkowie pod Warszawą.

W przygotowaniu mamy budowę parków we Wrocławiu, w okolicach Poznania i Łodzi. Jesteśmy przekonani, że te lokalizacje wciąż mają największy potencjał do dalszego dynamicznego rozwoju.

MACIEJ MADEJAK, dyrektor działu rozwoju biznesu, Goodman:

– Obecnie budujemy lub niedawno oddaliśmy do użytku gotową przestrzeń logistyczną w Gdańsku (Pomorskie Centrum Logistyczne), Łodzi, Warszawie, Poznaniu i Krakowie.