„Rz": Podobno po małe, niezbyt drogie biura do wynajęcia w Warszawie ustawiają się kolejki, podczas gdy duże, starsze powierzchnie pustoszeją?

Jerzy Węglarz, prezes firmy Biuro Na Miarę:

W ostatnich tygodniach zauważyliśmy znaczny wzrost zainteresowania firm wynajmem niedużych pomieszczeń biurowych, dla kilkuosobowych podmiotów.

W centrum Warszawy wiele budynków oferujących takie powierzchnie jest w pełni wynajętych lub prawie pełnych. W niektórych są wolne tylko pojedyncze pokoje, co w dużej mierze jest wynikiem rotacji najemców.

Zdarza się, że gdy w atrakcyjnym budynku – na przykład blisko metra w centrum – zwalnia się małe biuro, na prezentację lokalu przychodzi jedna firma po drugiej i lokal szybko znika.

W jakich budynkach najczęściej szukają miejsca dla siebie mali najemcy?

Budynki, które oferują powierzchnie biurowe dla MŚP, to przede wszystkim wiekowe już kamienice biurowe, niejednokrotnie wymagające remontu, których właścicielami z reguły są instytucje państwowe, ale też prywatne firmy.

Kuszą one lokalizacją i dostępnością niedużych powierzchni w racjonalnej cenie za 1 mkw. Niektóre z nich wkrótce jednak znikną z powierzchni, bo na ich miejsce planowane są nowe wieże, co jeszcze zmniejszy podaż małych biur.

W nowych budynkach nie będzie miejsca dla małych najemców?

Niestety, w nowo powstających wieżach nie ma miejsca dla małych firm. Zwykle na próżno tam szukać konwencjonalnej powierzchni biurowej o metrażu 100–150 mkw.

A biura serwisowane, w których operator wynajmuje dużą powierzchnię w nowoczesnym budynku, dzieli ją na małe części i udostępnia MŚP – to złe rozwiązanie?

Obecnie w Warszawie biura serwisowane są w niemal 50 lokalizacjach. W ostatnim roku mieliśmy do czynienia z dużą liczbą nowo otwartych centrów biznesowych w postaci biur serwisowanych, ale nie każda firma oczekuje takiego rozwiązania i nie każdą na taką opcję stać.

Na powierzchni konwencjonalnej można zwyczajnie zmieścić więcej osób za mniejsze pieniądze. Cena biura serwisowanego dla czterech osób to koszt 3,5–6 tys. zł miesięcznie, a pokój biurowy o powierzchni 20 mkw. dla czterech osób można wynająć za 1,5–2 tys. zł.

Dlaczego właściciele nowoczesnych biurowców nie chcą wynajmować lokali małym firmom? Nie opłaca się im taki biznes?

– Deficyt nowych budynków biurowych przeznaczonych głównie dla MŚP wynika przede wszystkim ze struktur właścicielskich. Fundusze inwestycyjne i banki finansujące projekty narzucają warunki najmu – np. minimalną długość trwania umów lub ograniczają zgody na podział powierzchni.

Dodatkowo warszawscy deweloperzy nie nastawiają się na mniejsze podmioty już na etapie projektowania, przez co choćby kształt pięter i części wspólnych nie pozwala na podział na mniejsze biura.

Tymczasem w Polsce zarejestrowane są dwa miliony działalności gospodarczych i 300 tys. spółek prawa handlowego, z czego tylko ok. 20 tys. zatrudnia więcej niż 50 osób. Dodatkowym motorem napędowym dla rynku są firmy, które chcą przenosić swoje centralne do Warszawy z innych krajów lub otwierać tu swoje oddziały. Widać więc, jaki jest potencjał, aby firmy nie musiały wynajmować mieszkań i domów w celu prowadzenia działalności.

Czego potrzebuje mały najemca?

Poza coworkingiem i biurami serwisowanymi mała firma potrzebuje również powierzchni konwencjonalnej, skrojonej na potrzeby mniejszych podmiotów, zarówno pod względem samego biura, jak i warunków współpracy. Zauważamy już pierwsze przymiarki deweloperów do tworzenia ofert dla małych najemców. Wkrótce takie projekty powinny się pojawić.

A wirtualne adresy przestały już wystarczać małym firmom?

Część podmiotów zostanie zmuszona do znalezienia małego biura, zamiast posiadania wirtualnego adresu w związku z niejasnymi kwestiami związanymi z rejestracją nowych spółek, które weszły w życie od 1 stycznia 2017 r. Nowelizacja ustawy o podatku od towarów co prawda nie zawiera zapowiedzianych zapisów na temat kaucji gwarancyjnej przy rejestracji firmy w tzw. biurze wirtualnym, ale daje naczelnikowi urzędu możliwość odmowy rejestracji płatnika VAT w przypadku braku kontaktu ze spółką lub braku istnienia pod wskazanym adresem.