Kiosk na bloczkach jako dacza nad jeziorem

Wyjazd na działkę to wciąż jedna z najbardziej popularnych form spędzania wolnego czasu przez Polaków. Domek letniskowy posiada więc niejedna rodzina. Patrząc jednak na wokandę sądową, odnosi się wrażenie, że budując lub kupując swoje letnisko, niespecjalnie przywiązujemy wagę do przepisów. Nikogo nie dziwi, że na papierze nabywa kiosk lub budynek gospodarczy, a w rzeczywistości jest to dom letniskowy. Dzięki temu jest przecież taniej i stać nas na dom nad jeziorem. Po co więc przejmować się jakimiś tam detalami. Z czasem jednak uroczy kiosk może wpędzić nas w niezłe tarapaty, co na własnej skórze poczuło małżeństwo z Białegostoku. Kupili oni nad jednym z jezior na Mazurach działkę z domkiem. Wówczas myśleli, że złapali Pana Boga za nogi.

Domek do rozbiórki

Szybko jednak pożałowali swojej decyzji. Po roku od daty zakupu nieruchomości na ich działce zjawił się powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Zamiast kiosku zobaczył drewniany budynek letniskowy z zadaszonym tarasem, o łącznych wymiarach 7,65 m na 6,25 m, z dachem pokrytym papą, posadowiony na bloczkach betonowych. Na nic zdało się tłumaczenie małżeństwa, że są niewinni, to poprzedni właściciel popełnił samowolę, a oni sami są ofiarami tej sytuacji. Pokazali też pismo, jakie dostali w urzędzie gminy, że z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2005 r. wynika, iż ich działka znajduje się na terenie zieleni związanej ze sportem, turystyką i rekreacją. Sądzili więc, że uprawnia to ich do posiadania tu domku letniskowego. Zwłaszcza że nie jest to budynek, gdyż nie jest trwale związany z gruntem.

Argumentów małżeństwa z Białegostoku nie podzielił powiatowy inspektor. Nakazał im rozebrać domek. W rzeczywistości bowiem stał na terenie nieprzeznaczonym ani w poprzednim, ani w obecnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę. Poza tym kupując nieruchomość, kupili też samowolę.

Nieugięte sądy

W prawie budowlanym nie ma bowiem znaczenia, kto naruszył prawo, ale kto jest aktualnym właścicielem nieruchomości. To na nim ciążą obowiązki związane z posiadanym prawem własności, w tym również konsekwencje wynikające z nielegalnej zabudowy.

Małżonkowie walczyli do końca. Nic jednak nie wskórali. Przegrali najpierw u wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, następnie w wojewódzkim sądzie administracyjnym, a na końcu w Naczelnym Sądzie Administracyjnym. I nadzór, i sądy były nieugięte. Ich zdaniem to była samowola, której nie da się zalegalizować. Warunkiem legalizacji jest zgodność z miejscowym planem, a tej nie było. Nie ma też dużego znaczenia, że domek stoi na bloczkach i można go przesuwać, ponieważ nie traci przez to cech budynku wymagającego pozwolenia na budowę. Skoro go nie było, a legalizację wykluczały plany zagospodarowania, nakaz rozbiórki jest uzasadniony.

W tym więc wypadku konsekwencje nietrafionej transakcji mocno uderzyły po kieszeni. Prawo budowlane nie zawsze jednak jest tak surowe.

Prostowanie prawa

Przepisy dają możliwość wyprostowania sytuacji prawnej domku letniskowego, nawet wtedy gdy właściciel domu letniskowego „przekombinował".

W zależności jednak od rodzaju samowoli przepisy prawa budowlanego przewidują różne legalizacje. W przypadku braku pozwolenia na budowę domu lub jego rozbudowę właściwa będzie procedura określona w art. 48 ust. 2 prawa budowlanego. Przepis ten stawia kilka warunków. Należy spełnić je łącznie, w przeciwnym razie to, co się nielegalnie postawiło, trzeba będzie rozebrać. Najpierw inspektor nadzoru budowlanego sprawdza, czy domek narusza przepisy. Najważniejszymi aktami prawnymi, jakie bierze pod uwagę, są: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Jeżeli inspektor dojdzie do wniosku, że samowola nie narusza tych przepisów, przeprowadzi postępowanie legalizacyjne i ustali opłatę legalizacyjną. Dopiero po jej zapłaceniu zalegalizuje samowolę (w niektórych przypadkach można się starać u wojewody o umorzenie opłaty).

Po wpłynięciu pieniędzy na numer rachunku podanego przez nadzór inspektor wydaje  decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych albo projektu budowlanego (dla budowy ukończonej). W obu wypadkach nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Zostanie ono wydane dopiero po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli przez nadzór budowlany. Chodzi o to, by sprawdzić, czy budowę przeprowadzono zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji.

Łagodniejsze rygory obowiązują w wypadku nielegalnego remontu lub przebudowy domku. Nie trzeba wtedy płacić opłaty legalizacyjnej czy kar. Trzeba się jednak liczyć z tym, że nadzór może nałożyć obowiązek doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z przepisami.