Jak deweloper olszę czarną i mur tkalni ratował

Osiedle przy ul. Bobrowieckiej na warszawskim Mokotowie wybudowała firma Spectra Development. Na działce rośnie znajdująca się pod ochroną olsza czarna (Alnus glutinosa). - Drzewo jest 150-letnim pomnikiem przyrody, ustanowionym w 1975 roku - opowiada Dariusz Sokołowski, prezes zarządu spółki Spectra Development. - Olsza jest drzewem rosnącym w miejscach wilgotnych, bagiennych. Jeszcze 300 lat temu obszar Sielec był podmokły. W kolejnych dwóch stuleciach poziom wód gruntowych został obniżony poprzez system kanałów melioracyjnych. Korzenie drzewa wrosły w stary kanał i prawdopodobnie dzięki temu udało mu się tak długo przetrwać - podkreśla.

Dodaje, że podczas budowy osiedli trzeba było jednak przenieść kanał Sielecki. - Garaż podziemny wykonaliśmy w technologii ścianki szczelnej, tak, by dotychczasowe warunki wodne wokoło pomnika przyrody nie zostały naruszone - mówi prezes Sokołowski. - Zapewniło to odpowiednie warunki dla systemu korzeniowego. Poziom nawadniania drzewa jest cały czas kontrolowany. Przy drzewie wykonaliśmy piezometr i co tydzień sprawdzaliśmy poziom wody gruntowej. Wyniki przesyłaliśmy do BOŚ. Teraz poziom wody sprawdza administrator. Jeżeli ulegnie drastycznemu obniżeniu, do podziemnego zbiornika, którym jest fragment starego kanału melioracyjnego, zostanie doprowadzone ok. 10 m3 wody.

Przygotowana została także instalacja do nawadniania. - Tak wyjątkowe drzewo narzuciło na nas konieczność dostosowania projektu inwestycji przy uwzględnieniu istotnych ograniczeń - drzewo wymaga odpowiedniego poziomu nasłonecznienia, a pod terenem, na którym rośnie, nie mogliśmy wybudować garażu podziemnego - podkreśla Dariusz Sokołowski. - Co więcej, wokół drzewa obowiązuje strefa ochronna z zakazem wstępu. Stanowiło to dodatkowe wyzwanie dla generalnego wykonawcy i jego podwykonawców, gdyż na czas budowy obszar w promieniu 15 metrów wokoło olszy został wygrodzony i nikt nie miał tam dostępu. Kolejne wyzwanie stanowił dobór roślinności, ponieważ wokół drzewa mogły zostać zasadzone jedynie odporne na warunki atmosferyczne trawy pustynne. Ograniczenia związane z budową apartamentowca Bobrowiecka 10 wokół pomnika przyrody stanowiły dla nas ogromne wyzwanie.

Tuż przy linii brzegowej

Trudne inwestycje ma na koncie także wiele innych firm. Moderna Holding przy Świętojańskiej w ścisłym centrum Gdyni, 300 metrów od linii brzegowej Zatoki Gdańskiej, budowała dwubryłowy budynek połączony dwiema podziemnymi kondygnacjami. Baltiq Plaza ma sześć kondygnacji naziemnych. Oferuje 141 miejsc parkingowych i 90 mieszkań i apartamentów oraz lokale handlowo-usługowe. Jak opowiada Paweł Podlaski, dyrektor operacyjny Moderna Holding, trudności przysporzyło sąsiedztwo. Wybudowane przed drugą wojną światową budynki nie miały inwentaryzacji i dokumentacji projektowej.

- Z kolei przy budowie mieszkań przy ul. Złotej w Warszawie, w trakcie robót fundamentowych natknęliśmy się na wielkie gruzowisko, pozostałość działań wojennych i zniszczenia pierzei dawnej ulicy Złotej - opowiada Paweł Podlaski.

Jak często wykonawcy stają przed koniecznością wykonania nietypowej operacji? - Wszystko zależy od usytuowania działki - wyjaśnia dyrektor. - Na pewno mniej niespodzianek czeka na inwestora, gdy budowa prowadzona jest w polu, na otwartym terenie. Trudności, nietypowe operacje i związane z nimi wyższe koszty pojawiają się zwykle, gdy buduje się w istniejącej już ścisłej zabudowie. W takich przypadkach konieczne jest staranne i profesjonalne zabezpieczenie sąsiednich budynków.

Trudno jednak wskazać, jak podkreśla Paweł Podlaski, najtrudniejsze inwestycje. - Po prostu z każdą trzeba się zmierzyć, dobrze ją zaplanować, wykorzystać najlepsze dostępne rozwiązania technologiczne i... być gotowym na to, że nie zawsze wszystko można zrealizować zgodnie z założeniami – czasem trzeba być gotowym na to, by zmierzyć się z nieprzewidzianym - podkreśla.

Historyczne sąsiedztwo

W Łodzi przy ul. Łąkowej firma Archicom Polska działająca w ramach Grupy Archicom wybudowała osiedle Łąkowa. - Wyzwaniem było zrobienie wykopu i budowa garażu podziemnego w bezpośrednim sąsiedztwie z zabytkową zabudową - opowiada mówi Mariusz Misiak, dyrektor techniczny w spółce Archicom Polska. - Musieliśmy też zachować fragment ok. 70-metrowego ceglanego muru dawnej hali szedowej. Jest to pozostałość po tkalni Fabryki Towarów Bawełnianych Juliusza Kindermanna, znanego łódzkiego przedsiębiorcy. Aby zabezpieczyć wykop o objętości 64 tys. metrów sześciennych, a także sąsiadującą zabudowę i pofabryczny mur przed osunięciem, wykonano wspornikową palisadę z pali CFA (ang. Continous Flight Auger) o średnicy ok. 60 cm. Otwory wiercone były obok siebie w gruncie do głębokości ok. 8 m. Następnie zbrojone i betonowane na budowie przy zastosowaniu urządzeń typu palownice, wyposażonych w głowicę obrotową, świder, pompę do betonu oraz pozostałe oprzyrządowanie elektroniczne niezbędne do wykonania pali. Umożliwia ono rejestrację i monitorowanie parametrów gruntu, wiercenia i betonowania - opowiada.

Mur pofabryczny udało się ocalić, poddać renowacji i wkomponować w architekturę budynków, nadając mu nową, osiedlową funkcję. - Przy realizacji inwestycji w gęsto zabudowanym, zurbanizowanym terenie miejskich centrów trzeba się liczyć z dodatkowymi wyzwaniami. Proces inwestycyjny jest niezwykle skomplikowany i wymaga szeregu ustaleń z różnymi podmiotami - komentuje Mariusz Misiak. - Niektóre problemy są nie do uniknięcia, ale ryzyko niespodzianek znacznie ogranicza właściwe rozpoznanie terenu przez badania hydrogeologiczne, które wykonuje się często już na etapie zakupu gruntów. Solidne przygotowanie inwestycji, dobry projekt techniczny i sprawdzeni wykonawcy pozwalają naszej spółce na właściwą kontrolę realizowanych projektów.