Jak określić przyczyny wypowiedzenia umowy najmu

Obecnie nie ma już wątpliwości co do tego, że można wypowiadać umowy najmu zawarte zarówno na czas nieokreślony, jak i określony.

Tocząca się burzliwa dyskusja na ten temat ostatecznie zakończyła się w 2001 roku wpisaniem przez ustawodawcę do art. 673 § 3 kodeksu cywilnego możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony w przypadkach określonych w umowie oraz uchwałą Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. (III CZP 74/07) potwierdzającą dopuszczalność wypowiadania umów zawieranych na czas określony z przyczyn wskazanych w umowie, także przed 2001 rokiem.

Bez podania powodu

W przypadku zawierania umowy najmu na czas nieokreślony, taka umowa może być swobodnie wypowiedziana przez strony, i to bez podania przyczyny wypowiedzenia (II CKN 320/97).

Trzeba dodać, że gdy strony łączy umowa najmu zawarta na czas nieokreślony ani najemca, ani wynajmujący nie mogą:

- skutecznie zrzec się uprawnienia do wypowiedzenia takiej umowy,

- wyłączyć umownie uprawnienia do wypowiedzenia takiej umowy,

- umownie ograniczyć wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieokreślony, np. do przypadków wymienionych enumeratywnie w tej umowie (II CKN 264/00).

Należy także pamiętać, że jeżeli w umowie strony nie określą terminów wypowiedzenia umowy, zastosowanie będą miały przepisy kodeksowe (art. 673 § 2 k.c.). Wszystko to powoduje, że umowa najmu zawarta na czas nieokreślony może być wypowiedziana przez każdą ze stron, bez konieczności podawania konkretnej przyczyny.

Mniejsze możliwości

W przypadku umów zawartych na czas określony, ustawodawca pozbawił strony możliwości swobodnego decydowania o wypowiedzeniu takiej umowy. Zawęził taką możliwość do:

- sytuacji wprost opisanych przez strony w treści umowy, a zatem takich, na które druga strona wyraziła zgodę, nawet najbardziej błahych i rynkowo nieistotnych,

- sytuacji zupełnie szczególnych, gdy umowa może zostać wypowiedziana w sposób natychmiastowy, np. są wady przedmiotu najmu, korzystanie z przedmiotu najmu jest sprzeczne z jego przeznaczeniem.

Znaczące ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony jest zatem podstawową różnicą pomiędzy umowami zawieranymi na czas określony i nieokreślony. Wynika to z przyjęcia, że umowy zawierane na czas określony mają być trwalsze i dawać stronom pewność co do długości i stabilności łączącego je stosunku prawnego.

Warto w tym miejscu nadmienić, że umowa najmu zawarta na czas określony może trwać maksymalnie 10 lat, a umowa zawarta pomiędzy przedsiębiorcami – maksymalnie 30 lat. Jeżeli po upływie tych okresów umowa najmu nadal wykonywana jest przez strony (na zasadzie tzw. milczącego przedłużenia), to uznaje się, że przekształciła się ona w umowę na czas nieokreślony (a zatem „łatwiej" wypowiadalną).

W praktyce strony umowy najmu często nie zdają sobie sprawy, że doszło do takiej konwersji. Spór pomiędzy stronami pojawia się w momencie, gdy jedna z nich postanawia posłużyć się tym argumentem i dąży do szybkiego rozwiązania umowy.

Niezapłacony czynsz

Poza sytuacjami szczególnymi, przyczyny wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony muszą wynikać z samej treści umowy najmu. Najczęściej strony przewidują możliwość wypowiedzenia umowy w sytuacji np. braku zapłaty czynszu za wskazany okres, w związku z ogłoszeniem upadłości drugiej strony czy nieosiągnięciem określonego pułapu przychodów w lokalu.

Umowa najmu zawarta na czas określony może trwać maksymalnie dziesięć lat, a pomiędzy przedsiębiorcami trzydzieści lat

Ważnym elementem klauzuli umożliwiającej wypowiadanie umowy najmu jest jej jasność i precyzyjność. Inaczej bowiem w praktyce może być trudno powołać się na jej zapisy.

Przykładowo, w przypadku dopuszczenia możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony ze względu na brak płatności czynszu pamiętajmy o tym, aby dopisać, że np. możliwość wypowiedzenia powstaje w przypadku braku uiszczenia w terminie dwóch którychkolwiek opłat z tytułu czynszu w całości, a nie tylko dwóch opłat z tytułu czynszu.

W praktyce bowiem zdarza się, że nieuczciwi najemcy płacą czynsz w części i twierdzą, że okoliczność uprawniająca wynajmującego do wypowiedzenia umowy nie powstaje. Zdarza się także, że płacą co drugi czynsz, argumentując, że umowę wypowiedzieć można dopiero, gdy nie płacą dwóch kolejnych, a nie jakichkolwiek opłat z tego tytułu.

Wątpliwości budzi niekiedy możliwość stosowania klauzuli dopuszczającej wypowiedzenie umowy z tzw. ważnych powodów.

Sąd Najwyższy dopuścił jednak taką możliwość (III CZP 92/06)

i w praktyce możliwość wypowiedzenia umowy z powodu zaistnienia ważnych przyczyn jest dość powszechnie wpisywana do umów najmu.

Klauzula „ważnych przyczyn"

Pierwszą zaletą takiej klauzuli jest jej elastyczność, która pozwala na uwzględnienie ważnych interesów obu stron, co ma istotne znaczenie w stosunkach gospodarczych. Ocena „ważności" przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony przed upływem umówionego terminu musi być dokonywana z uwzględnieniem nie tylko interesów wypowiadającego, ale także interesów drugiej strony, liczącej na to, że łącząca strony umowa ma charakter stabilny. Zawęża to krąg sytuacji, w których możliwe jest dokonanie wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony.

Drugą zaletą stosowania takiej klauzuli jest jej obiektywizm. Ostatecznie bowiem to sąd dokonuje oceny skuteczności wypowiedzenia, a tym samym rozstrzyga, czy przyczyna, na którą powołuje się strona dokonująca wypowiedzenia, jest „ważna". Sąd posługuje się w takim przypadku kryteriami obiektywnymi, a także rozważa interesy obu stron danego stosunku prawnego, co wyklucza arbitralność i odmienne oceny wagi danej przyczyny przez każdą ze stron.

W praktyce sądy nie uznały np. za ważne powody chęci rozwiązania przez wynajmującego umowy najmu z powodu możliwości korzystnej sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej albo korzystniejszego wynajęcia lokalu. Takim ważnym powodem, jak się wydaje, mógłby jednak być np. następczy brak określonych parametrów wynajmowanej (dzierżawionej) działki, np. osłabienie siły wiatru na farmie wiatrowej, zasadnicza zmiana sposobu zagospodarowania nieruchomości wynikająca np. z nowego planu miejscowego etc.

Postanowienie umowy odwołujące się do możliwości jej wypowiedzenia ze względu na zaistnienie „ważnych powodów" pozostaje zatem w zgodzie z intencją ustawodawcy, aby rozwiązywanie stosunków prawnych o charakterze trwałym następowało nie w wyniku swobodnej decyzji jednej ze stron, ale jako wynik podjęcia przez obie strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie zakończenie stosunku prawnego może nastąpić.

Ryzyko upadłości

Dość często w umowach najmu zawartych na czas określony strony zastrzegają możliwość wypowiedzenia umowy w przypadku złożenia wniosku o upadłość lub ogłoszenia upadłości najemcy lub wynajmującego.

Należy jednak dosyć ostrożnie podchodzić do kwestii wypowiedzenia umowy najmu w przypadku jedynie złożenia wniosku o upadłość. Gdy jedna ze stron umowy będzie chciała szybko taką umowę rozwiązać, po prostu złoży wniosek o ogłoszenie upadłości drugiej strony umowy, nawet jeżeli będzie on całkowicie bezpodstawny. Koszt złożenia takiego wniosku to obecnie 1 tys. zł, co może być zdecydowanie tańsze niż negocjowanie z drugą stroną rozwiązania umowy za porozumieniem.

Natomiast w przypadku, gdy zawarto umowę najmu nieruchomości z przedsiębiorcą, w stosunku do którego toczy się postępowanie upadłościowe, do czasu jego rozstrzygnięcia lepiej wstrzymać się z przyjęciem (lub wydaniem) przedmiotu najmu. Taka ostrożność związana jest z tym, że w przypadku ogłoszenia upadłości wynajmującego lub najemcy taka umowa nie istnieje lub dosyć łatwo można od niej odstąpić.

Umowa najmu nie wiąże bowiem stron, jeżeli przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości wynajmującego nie został wydany najemcy. Podobnie, w przypadku upadłości najemcy, jeżeli w dniu ogłoszenia jego upadłości przedmiot najmu nie został mu jeszcze wydany, to każda ze stron może odstąpić od takiej umowy. Odstąpienie od umowy nie pociąga za sobą jednak obowiązku odszkodowania.

Ponadto, w przypadku gdy mamy wiedzę o problemach z wypłacalnością naszego wynajmującego, nie warto godzić się na płacenie czynszu za więcej niż trzy miesiące z góry. Zgodnie bowiem z prawem upadłościowym i naprawczym, w przypadku ogłoszenia upadłości naszego wynajmującego będziemy zobowiązani do zapłaty tego czynszu raz jeszcze, tym razem syndykowi do masy upadłości. Ewentualne roszczenia odszkodowawcze, jakie będziemy mieć w tym przypadku, mogą okazać się bardzo trudne w wyegzekwowaniu.

Należy pamiętać, że po ogłoszeniu upadłości syndyk może wypowiedzieć umowę najmu nieruchomości także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy nie było dopuszczalne, np. jeżeli trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za najem podobnej nieruchomości.