Nie tylko stolica jest w grze

– Warszawa jest największym centrum biznesowym i finansowym w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej. Tu działają globalne korporacje oraz najwięksi deweloperzy i fundusze inwestycyjne. Ale równolegle dynamicznie rozwijają się pozostałe główne ośrodki miejskie. Przyciągają zarówno firmy z sektora usług dla biznesu, jak i międzynarodowy kapitał inwestujący na rynkach nieruchomości – mówi Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający firmą JLL w Polsce. – Obecnie już nie tylko Warszawa, ale również Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań i Łódź oferują ciekawe opcje zakupu obiektów komercyjnych.

Dynamicznemu rozwojowi rynków biurowych sprzyja dobra kondycja polskiej gospodarki i pozytywne prognozy dalszego wzrostu PKB.

Co pomaga biznesowi

Z prognoz Oxford Economics wynika, że polski PKB będzie rósł w tempie 3,5–3,6 proc. w latach 2016–2018, czyli większym niż tempo wzrostu dla całej Unii Europejskiej. Polsce sprzyja też skala – z 38 milionami mieszkańców jest szóstym co do wielkości krajem UE i większym rynkiem niż Czechy, Słowacja i Węgry razem wzięte.

Eksperci JLL zwracają uwagę, że według globalnym indeksie transparentności rynku nieruchomości 2014 Polska zajęła 17. miejsce na świecie. To wyższa pozycja niż Hiszpanii, Norwegii, Austrii i Włoch oraz innych krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej.

Istotne jest też to, że Polska przyciąga międzynarodowych gigantów z sektora finansów, bankowości, szeroko pojętych usług, telekomunikacji i IT, którzy wiążą z naszym krajem wieloletnie plany rozwoju i stają się tym samym długoterminowymi najemcami budynków biurowych.

– W 2015 r. na polskim rynku biurowym zarejestrowaliśmy historycznie rekordowy popyt. Firmy zawarły umowy najmu na łącznie 1,5 mln mkw. – podkreśla Anna Bartoszewicz-Wnuk, dyrektor działu badań rynku i doradztwa w JLL.

Dodaje, że rozwój firm już działających w kraju oraz wejścia nowych przedsiębiorstw przyczyniają się do wysokiego poziomu wynajmu biur. Absorpcja powierzchni w samej Warszawie sięgnęła w 2015 r. rekordowych 280 tys. mkw. – To dało stolicy Polski jeden z najlepszych wyników w naszym regionie Europy – dodaje Anna Bartoszewicz-Wnuk.

Co oferuje rynek

Sytuacja na rynku biur sprzyja najemcom – mogą dyktować warunki i przebierać wśród powstających i istniejących budynków.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej na koniec I kwartału 2016 roku wynosił w Warszawie 14 proc. Natomiast w Krakowie na koniec 2015 r. było to 5,5 proc., we Wrocławiu – 8,6 proc., w Trójmieście – 10,8 proc., w Katowicach – 13,2 proc., w Poznaniu – 15,9 proc., a w Łodzi – 6,9 proc.

– Jeśli jednak spośród istniejących wolnych biur wykluczymy powierzchnie biurowe, które mogą być postrzegane jako nieatrakcyjne, biorąc pod uwagę aktualne warunki rynkowe, okaże się, że realny poziom pustostanów jest niższy i wynosi poniżej 10 proc. w większości miast tzw. wielkiej siódemki – zwraca uwagę Anna Bartoszewicz-Wnuk.

Inwestorów przyciągają też atrakcyjne ceny nieruchomości, płynność rynku i dostępność zróżnicowanych produktów inwestycyjnych.

Eksperci firmy JLL zwracają uwagę, że choć w Polsce powstaje dziś bardzo dużo biur, to i tak nasz rynek cechuje niższe niż w Europie Zachodniej nasycenie powierzchnią biurową.

Przykładowo: w Warszawie nasycenie powierzchnią biurową wynosi 2,7 mkw. na mieszkańca, czyli sporo mniej niż w zachodnioeuropejskich miastach podobnej wielkości, takich jak np. Barcelona – gdzie jest poniżej 4 mkw. na mieszkańca, Wiedeń – ponad 6 mkw. czy Hamburg – ponad 8 mkw.

Tomasz Puch wylicza, że podaż powierzchni biurowej w Polsce rośnie w tempie 9 proc. rocznie.

– Rynek daje inwestorom zdywersyfikowaną pod względem jakości i ceny ofertę: od flagowych, wysokiej jakości projektów, po produkty oportunistyczne oraz typu value-add. Dzięki temu fundusze o bardzo różnych strategiach inwestycyjnych mogą liczyć na udane zakupy, zarówno te szukające najlepszych biurowców w swojej klasie, jak i te skłonne do większego ryzyka, ale oczekujące wyższej stopy zwrotu – opowiada Tomasz Puch.

Aktywność funduszy inwestycyjnych na polskim rynku biurowym utrzymuje się na wysokim poziomie. W ostatnich latach istotnie wzrosła wartość transakcji biurowych zrealizowanych poza Warszawą (do rekordowych 800 mln euro w 2015 r.).

– Kolejnym potwierdzeniem atrakcyjności polskich miast dla inwestorów kapitałowych jest tegoroczna, bardzo duża transakcja pomiędzy Echo Investment a Redefine Properties, której przedmiotem jest 75 proc. udziałów w portfelu nieruchomości komercyjnych Echo. Obejmuje on – oprócz centrów handlowych – takie obiekty biurowe, jak A4 Business Park w Katowicach, Astra Park w Kielcach, Malta Office Park w Poznaniu, Oxygen w Szczecinie, Park Rozwoju w Warszawie czy West Gate we Wrocławiu – wylicza Tomasz Puch.

Prognozuje, że wartość transakcji na rynku biurowym może przekroczyć w tym roku bardzo dobry wynik z 2014 r., czyli 1,8 mld euro.

Jeśli natomiast wszystkie zaplanowane umowy kupna-sprzedaży biurowców zostaną zrealizowane w terminie, jest szansa na pobicie historycznego rekordu z 2006 r. w tym segmencie rynku, czyli 2,2 mld euro.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, g.blaszczak@rp.pl

Opinia

Andrzej Gutowski | starszy specjalista w dziale certyfikacji zielonych budynków Colliers International

W Polsce jest już 357 budynków mających zielony certyfikat bądź precertyfikat w systemach BREEAM i LEED. W ciągu ostatnich 12 miesięcy liczba certyfikatów wzrosła o ponad 44 proc. w stosunku do całkowitej liczby certyfikatów w kraju notowanej na koniec 2014 r.

Od uzyskania pierwszego zielonego certyfikatu przyznanego w Polsce mija w tym roku sześć lat. W tym czasie na naszym rynku przyjęły się dwa międzynarodowe standardy oceny budynków: amerykański LEED i brytyjski BREEAM. Innym stosowanym certyfikatem jest francuski HQE, z którego do tej pory skorzystała jedynie firma Bouygues Immobilier Polska do oceny swoich czterech projektów mieszkaniowych.

W ubiegłym roku 63 proc. całego rynku stanowiły certyfikacje budynków na etapie projektu i budowy. Z analizy poszczególnych systemów certyfikacji wynika, że BREEAM jest stosowany niemalże w tym samym stopniu wśród istniejących (46 proc.), jak i projektowanych budynków (54 proc.). Z kolei system LEED wykazuje znaczącą przewagę w certyfikacji budynków już na etapie procesu projektowego (ponad 90 proc.).

Uzyskanie certyfikatu na etapie użytkowania, po wcześniejszym zdobyciu certyfikatu na etapie budowy, jest wciąż rzadkością. Tylko w ramach BREEAM taka praktyka miała miejsce w odniesieniu do czterech budynków w Polsce: Futura Park w Krakowie, Trinity Park III w Warszawie oraz Łódź 1 i Sterlinga Business Center w Łodzi.

Biurowce wciąż pozostają głównym typem zielonych budynków i stanowią 70 proc. wszystkich certyfikowanych obiektów w Polsce. Ponad trzy razy mniej certyfikowanych budynków znajduje się w sektorze handlowym – aktualnie 79 projektów. Z kolei na sektor magazynowy przypada 25 certyfikowanych budynków magazynowych i produkcyjnych.

Obecnie blisko 47 proc. zielonych budynków znajduje się w Warszawie, gdzie w ciągu ostatniego roku odnotowaliśmy 42 nowe certyfikacje. Wśród miast regionalnych największy przyrost certyfikowanych obiektów miał miejsce kolejno we Wrocławiu (9), Krakowie (8) oraz Gdańsku (7).